Comprar casa con ITIN, con claridad.

Qué es un ITIN, y qué no es

El IRS emite el Individual Taxpayer Identification Number (número de identificación personal del contribuyente) a quienes necesitan un número de identificación fiscal en Estados Unidos para fines de impuestos federales pero no son elegibles para un número de Seguro Social. Es un número de nueve dígitos, se solicita con el Formulario W-7, y el IRS pide esperar unas siete semanas por una decisión, más en temporada de impuestos o desde el extranjero.

El IRS es igual de claro con los límites. Un ITIN no otorga ni cambia el estatus migratorio, no autoriza a trabajar, no da derecho a beneficios del Seguro Social ni al Crédito por Ingreso del Trabajo, y no sirve como identificación fuera del sistema fiscal federal.

Para una compra de casa eso significa una cosa: el ITIN es lo que te permite presentar las declaraciones de impuestos que un prestamista va a leer. No es, por sí solo, un programa de préstamo.

Cuatro formas en que se compra con ITIN en Florida

Préstamos ITIN de cartera

Varios bancos, cooperativas de crédito y prestamistas no bancarios hacen hipotecas a prestatarios cuyo único número fiscal es un ITIN y conservan esos préstamos en sus propios libros. Como ninguna agencia del gobierno asegura el préstamo ni lo compra, el prestamista pone sus propias condiciones. Espera un pago inicial mayor que en un préstamo convencional, una tasa por encima del mercado de agencias, y un underwriting que se apoya en declaraciones de impuestos presentadas y en historial de pagos documentado más que en un puntaje de crédito. Cuando el expediente de crédito tradicional es delgado, muchos prestamistas aceptan historial alternativo: renta, servicios, seguros y cuentas de teléfono pagadas a tiempo.

Préstamos convencionales bajo las reglas de Fannie Mae

La Selling Guide (guía de venta) de Fannie Mae exige que cada prestatario tenga un número de Seguro Social válido o un ITIN, además de cumplir sus requisitos de residencia legal y documentación. Su sección aparte sobre prestatarios no ciudadanos dice que Fannie Mae compra hipotecas hechas a residentes permanentes y no permanentes legales en los mismos términos que a ciudadanos, y que el prestamista determina la presencia legal con la documentación que considere apropiada. En la práctica, es la documentación de residencia, no el ITIN, la que decide si hay préstamo convencional sobre la mesa. Un prestamista que trabaja estos expedientes con regularidad te lo dice en una conversación.

FHA: no disponible

El manual de política de vivienda unifamiliar de HUD establece que cada prestatario debe presentar evidencia de un número de Seguro Social válido. La Mortgagee Letter 2025-09 (carta a prestamistas) eliminó después a los residentes no permanentes de la elegibilidad FHA para números de caso asignados a partir del 25 de mayo de 2025, dejando a ciudadanos y residentes permanentes legales. Quien solo tiene ITIN no debe planear alrededor del bajo pago inicial de FHA.

Efectivo

Muchas compras con ITIN en Miami-Dade cierran en efectivo. El prestamista desaparece; el resto del proceso no. Firmas el mismo contrato AS IS, conservas el periodo de inspección, entregas fondos verificados al agente de cierre y compras seguro de título. Sin hipoteca no hay impuesto de estampillas documentales sobre un pagaré; las estampillas de la escritura, que el contrato estándar asigna al vendedor, y las tarifas de registro siguen aplicando.

Préstamos DSCR para inversionistas

Si la propiedad se va a rentar en vez de habitar, un préstamo Debt Service Coverage Ratio (razón de cobertura del servicio de deuda) califica a la propiedad en lugar del prestatario. El prestamista compara la renta esperada con el pago propuesto y presta cuando la renta lo cubre con el margen que él fija. La documentación de ingreso personal es más ligera, muchas veces no piden declaraciones de impuestos, y varios prestamistas de este segmento aceptan prestatarios con ITIN y extranjeros.

Los costos son reales: pagos iniciales más altos que en préstamos para vivienda propia, tasas más altas, penalidades por prepago frecuentes, y el préstamo no sirve para la casa donde vives. El inversionista además lleva la pregunta de FIRPTA a su salida, que vemos más abajo.

Los documentos que pide el prestamista

Cada prestamista es distinto, pero los expedientes ITIN suelen incluir el mismo núcleo:

• La carta del IRS que asigna tu ITIN, y un pasaporte vigente u otra identificación oficial con foto.
• Declaraciones federales de impuestos presentadas con el ITIN de los años recientes, con W-2 o 1099 donde existan.
• Prueba de ingreso actual: talones de pago, cartas del empleador, o si trabajas por cuenta propia, registros del negocio y estados de cuenta.
• Estados de cuenta bancarios que muestren el pago inicial y los fondos de cierre, con tiempo en la cuenta, y una carta de regalo para cualquier parte regalada.
• Referencias de crédito alternativo si tu expediente es delgado: arrendador, servicios, seguros y cuentas de teléfono.
• Evidencia de estatus de residencia cuando el programa lo requiera.

Arma el expediente antes de buscar casa. En un mercado donde los vendedores comparan ofertas por certeza, un expediente completo detrás de una pre-aprobación es tu ventaja.

El título, la declaración jurada del cierre y el homestead

Título. Nada en la escritura ni en la póliza de seguro de título depende de tu número fiscal. El agente de cierre necesita identificación oficial, fondos verificados y el contrato firmado. Florida también exige que todo comprador, al momento de la compra, firme una declaración jurada bajo pena de perjurio de que no es un foreign principal (principal extranjero) restringido por el Capítulo 692, Parte III, de los Estatutos de Florida. La compañía de título la prepara; tú la firmas en el cierre.

Exención homestead. Aquí es donde el ITIN se queda corto. La ley de Florida exige que la solicitud de exención incluya el número de Seguro Social del solicitante y de su cónyuge. El Tasador de Propiedades de Miami-Dade añade que el solicitante debe ser ciudadano estadounidense o residente permanente al 1 de enero del año fiscal. La Corte Suprema de Florida, en Garcia v. Andonie (2012), permitió la exención fiscal cuando el dueño mantiene la casa como residencia permanente de un dependiente que sí califica, pero ninguna decisión extiende esa vía a la protección del homestead contra la venta forzosa. Trata el homestead como una pregunta para un abogado de Florida, con tus hechos específicos sobre la mesa, antes de contar con el ahorro.

Impuestos a la propiedad sin homestead. Presupuesta la factura completa, sin tope, desde tu precio de compra. Nuestra calculadora de costos de cierre y la sección de impuestos de la herramienta de capacidad de compra asumen que no hay exención salvo que indiques lo contrario.

FIRPTA cuando vendas después

La Foreign Investment in Real Property Tax Act (ley de inversión extranjera en bienes raíces) obliga al comprador de propiedad en Estados Unidos que le compra a una persona extranjera a retener el 15 por ciento del monto realizado y enviarlo al IRS, en general antes del vigésimo día después de la venta. El IRS enumera excepciones: no hay retención cuando el monto realizado es de $300,000 o menos y el comprador usará la propiedad como residencia, y hay una tasa reducida entre $300,000 y $1 millón bajo la misma condición de residencia. El vendedor puede solicitar un certificado de retención con el Formulario 8288-B para reducir o eliminar el monto; el comprador reporta con los Formularios 8288 y 8288-A.

El contrato estándar de Florida ya lo incorpora. El Standard V hace que el vendedor certifique si es persona extranjera y, si lo es, el comprador retiene el porcentaje aplicable en el cierre o lo deposita en escrow mientras está pendiente la solicitud del certificado de retención.

Dos puntos para quien tiene ITIN:

• Persona extranjera es una prueba de estatus fiscal, basada en las reglas de residencia que aplica el IRS, no en si tienes o no un SSN. Un contador puede decirte dónde estás años antes de poner la casa en venta.
• La retención es un depósito a cuenta del impuesto, no el impuesto en sí. El vendedor presenta una declaración y reclama la diferencia. Guardar registros limpios del precio de compra, las mejoras y los costos de cierre desde el primer día hace esa declaración sencilla.

Esta guía es información general sobre cómo funcionan las compras en Florida, no asesoría legal, fiscal ni migratoria. Los programas de los prestamistas, las reglas del IRS y los estatutos de Florida cambian; confirma las reglas vigentes con un prestamista licenciado, un abogado de Florida y un profesional de impuestos antes de contar con ellas.