Tu primera casa en Miami-Dade, paso a paso.

Empieza por el pago, no por el precio

El número que importa no es el precio de lista. Es lo que sale de tu cuenta cada mes cuando la casa ya es tuya. En Miami-Dade esa cifra tiene más partes de las que la mayoría espera.

• Capital e interés. La hipoteca en sí. Nuestra calculadora de hipoteca muestra cómo la mueven la tasa y el plazo.
• Impuestos a la propiedad. Florida vuelve a tasar cuando una casa se vende, así que la factura del vendedor no es tu factura. Presupuesta desde tu propio precio de compra. Si la casa será tu residencia permanente, la exención homestead (exención de vivienda principal) quita $25,000 del valor tasado para todos los impuestos y hasta $25,000 adicionales para los impuestos que no son escolares, y el tope Save Our Homes limita después el aumento anual de la tasación al 3 por ciento o a la inflación, lo que sea menor. La solicitud vence el 1 de marzo.
• Seguro de propietario. La cobertura de viento es un renglón real en la costa, y la edad del techo define la cotización.
• Seguro de inundación. En un Área Especial de Riesgo de Inundación de FEMA, la que tiene al menos 1 por ciento de probabilidad anual de inundarse, el seguro es condición de cualquier hipoteca con respaldo federal bajo la Flood Disaster Protection Act de 1973. Fuera de esas zonas suele ser opcional.
• Cuotas de HOA o condominio. La cuota mensual más cualquier cuota extraordinaria ya aprobada. Pide el presupuesto y el estudio de reservas antes de enamorarte de la vista.

Pre-aprueba y entiende qué dice la carta

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) lo dice sin rodeos: los prestamistas usan “precalificación” y “pre-aprobación” de forma distinta. Algunos emiten la carta con datos que tú escribes sin verificar; otros verifican primero. En ambos casos, la carta dice que el prestamista en general está dispuesto a prestarte hasta cierto monto bajo ciertos supuestos. No es un préstamo garantizado.

Pide la versión verificada. El prestamista revisará tu crédito y te pedirá talones de pago, W-2 o declaraciones de impuestos, estados de cuenta e identificación. En un mercado donde muchos vendedores reciben ofertas en efectivo, una carta verificada es lo que hace creíble a un comprador con financiamiento.

Dos datos de préstamos que conviene saber desde el inicio:

• HUD indica que un préstamo asegurado por FHA permite un pago inicial desde 3.5 por ciento del precio de compra. El manual de FHA ofrece ese financiamiento máximo a quien tenga un puntaje de crédito de decisión de 580 o más; entre 500 y 579 el préstamo se limita al 90 por ciento del valor.
• Florida Housing y el Condado Miami-Dade tienen programas de asistencia que pueden cubrir parte del pago inicial o de los costos de cierre. Tienen límites de ingreso, requisitos de educación y reglas para combinarlos; nuestra guía de asistencia para el pago inicial los explica uno por uno.

Firma un acuerdo escrito de comprador antes de visitar

Desde agosto de 2024, la política del MLS exige que un agente que trabaja contigo, buscando propiedades o coordinando visitas, tenga un acuerdo escrito de comprador antes de recorrer una casa. Recorrer incluye entrar en persona y un tour por video en vivo hecho por el agente. Asistir a un open house del agente del vendedor no lo activa.

El acuerdo debe fijar la compensación como una cantidad específica y objetivamente determinable. No puede decir “lo que ofrezca el vendedor” ni un rango. La duración, la zona, la exclusividad y cómo terminarlo se negocian.

La ley de Florida añade su propia capa. Según el estatuto, se presume que todo licenciado actúa como transaction broker (corredor de transacción) a menos que se establezca por escrito una relación de single agent (agente único) o de no corretaje. El agente único te debe lealtad y confidencialidad; el corredor de transacción te debe confidencialidad limitada y trato honesto. Ten claro cuál estás firmando.

Visita con una lista

Cada visita es una oportunidad de reunir datos, no solo impresiones. Lleva la misma lista corta a todas las propiedades.

Para cualquier casa

• Zona de inundación. Busca la dirección en nuestra herramienta de Zona de Inundación antes de la visita. La Zona X es riesgo mínimo o moderado; A, AE, V y VE son las zonas de alto riesgo donde un préstamo con respaldo federal exige cobertura.
• Edad y tipo de techo. Pide el permiso o la fecha del último reemplazo. Las aseguradoras preguntan lo mismo.
• Electricidad, plomería y filtraciones. Fíjate en el panel, el calentador de agua y cualquier mancha en techos o zócalos.
• Permisos y violaciones abiertas. Las ampliaciones sin permiso se vuelven tu problema después del cierre.

Para condominios y cooperativas

• Inspección milestone. La ley de Florida exige una inspección estructural por un arquitecto o ingeniero licenciado en edificios de condominio o cooperativa de tres o más pisos habitables al cumplir 30 años desde su certificado de ocupación, o 25 donde la autoridad local lo requiera, y cada 10 años después. Pide el informe de la fase uno.
• Recertificación de Miami-Dade. El programa del Condado ya corre con el mismo reloj: 30 años para la mayoría de los edificios, 25 para los que están a menos de tres millas de la costa, y luego cada 10 años. Las casas unifamiliares y los dúplex están exentos. Puedes buscar por folio en el portal de recertificación del Condado.
• Presupuesto, reservas y cuotas extraordinarias. Una cuota extraordinaria pendiente cambia el pago tanto como la tasa de interés.

El contrato AS IS y el periodo de inspección

La mayoría de las ofertas en Miami-Dade se escriben en el contrato residencial “AS IS” de Florida Realtors / Florida Bar. AS IS (tal como está) no significa comprar a ciegas. Significa que el vendedor no tiene obligación contractual de reparar, y a cambio tú recibes un derecho fuerte de retirarte.

• Periodo de Inspección. El contrato te da cierto número de días después de la Fecha Efectiva para inspeccionar. Si el espacio se deja en blanco, son 15 días. En esa ventana puedes terminar el contrato a tu sola discreción con aviso escrito y el depósito se te devuelve. Si se pasa la fecha, aceptas la condición de la propiedad.
• Depósitos. El depósito inicial va al agente de escrow al firmar o dentro de 3 días si se marca esa casilla; cualquier depósito adicional vence en 10 días si el espacio está en blanco.
• Financiamiento. Si marcas la contingencia de financiamiento, debes solicitar el préstamo dentro de 5 días y obtener la aprobación dentro del Periodo de Aprobación del Préstamo, 30 días si se deja en blanco. Si la aprobación no llega, puedes cancelar por escrito antes de que venza y recuperar el depósito.

Aprovecha el periodo de inspección. Contrata a un inspector licenciado, pide un informe de mitigación de viento y un four-point si la aseguradora lo requiere, y consigue cotizaciones de todo lo importante. Lo que encuentres se convierte en un crédito, una rebaja de precio o una razón para irte.

Avalúo y aprobación final del préstamo

Cuando el prestamista ordena el avalúo hay tres resultados posibles: el valor respalda el precio, el valor queda corto, o el prestamista pide reparaciones. El contrato define la aprobación del préstamo como la aprobación más un avalúo satisfactorio para el prestamista, así que un avalúo bajo es un tema de financiamiento sobre el que puedes actuar dentro del Periodo de Aprobación. Las opciones incluyen bajar el precio, cubrir la diferencia en efectivo o terminar antes de la fecha límite.

Entre el contrato y el cierre, mantén tu expediente aburrido. No cambies de trabajo, no abras crédito, no muevas sumas grandes entre cuentas ni hagas compras importantes. El underwriter revisa todo de nuevo justo antes de desembolsar.

Costos de cierre y el día del cierre

Bajo el contrato estándar, el vendedor paga el impuesto de estampillas documentales sobre la escritura y el comprador paga los impuestos y las tarifas de registro sobre el pagaré y la hipoteca, más los costos del préstamo, el avalúo, las inspecciones, el levantamiento topográfico, la póliza de título del prestamista y los seguros. Quién paga la póliza de título del propietario es una casilla del contrato y sigue la costumbre local.

La tasa de Florida sobre pagarés e hipotecas es de 35 centavos por cada $100. Sobre escrituras es de 70 centavos por $100 en todo el estado; Miami-Dade cobra 60 centavos por $100 más un recargo de 45 centavos que no aplica a viviendas unifamiliares. Nuestra calculadora de costos de cierre los junta en un solo estimado.

En el cierre revisas la divulgación final, transfieres el saldo, firmas el pagaré y la hipoteca, y recibes las llaves cuando la escritura queda registrada. Y queda una fecha más: presenta tu solicitud de homestead ante el Tasador de Propiedades antes del 1 de marzo para que la exención y tu propio tope de tasación arranquen en el siguiente rol de impuestos.

Esta guía es información general sobre cómo suelen funcionar las compras en Miami-Dade, no asesoría legal ni fiscal. Las reglas de los programas y los formularios de contrato cambian; confirma la versión vigente con tu prestamista, agente de cierre o abogado.