El contrato AS IS de Florida, cláusula por cláusula.

Qué significa “AS IS” de verdad

El AS IS Residential Contract for Sale and Purchase (contrato residencial “tal como está”) es el formulario conjunto de Florida Realtors y The Florida Bar, y es el documento detrás de la mayoría de las reventas en Miami-Dade. El nombre confunde en las dos direcciones.

No significa que compras a ciegas. Significa que el vendedor no tiene obligación contractual de reparar nada antes del cierre. A cambio recibes algo que el contrato antiguo con límite de reparaciones nunca te dio: un período de inspección definido en el que puedes cancelar por cualquier motivo, a tu entera discreción, y recuperar tu depósito. Florida Realtors lo describe como un derecho de cancelación muy fuerte, y es la cláusula más valiosa de todo el documento.

AS IS tampoco borra el deber legal del vendedor de divulgar. Según la decisión de la Corte Suprema de Florida en Johnson v. Davis (1985), el vendedor de una vivienda que conoce hechos que afectan materialmente su valor, que no son observables a simple vista y que el comprador no conoce, tiene el deber de revelarlos. Los tribunales de Florida han rechazado leer una excepción “as is” dentro de ese deber. El formulario regula las reparaciones; no autoriza el silencio.

El depósito y quién lo guarda

Tu oferta se respalda con un depósito de buena fe que se entrega a un escrow agent (agente de custodia) nombrado en el contrato. En Miami-Dade suele ser la compañía de título o el abogado de cierre, aunque una corredora también puede actuar como escrow agent. El formulario trae por defecto el depósito inicial dentro de los 3 días siguientes a la Effective Date (fecha efectiva), y muchos contratos agregan un segundo depósito que vence más adelante, a menudo al terminar el período de inspección.

Si el dinero lo guarda un broker, la ley de Florida lo regula de cerca. La sección 475.25(1)(d) le exige rendir cuentas y entregar los fondos en custodia, y la regla 61J2-14.011 dice que el broker no tiene derecho ni gravamen sobre un depósito salvo por acuerdo escrito de quien lo entregó. Cuando comprador y vendedor reclaman el depósito al mismo tiempo, el broker no puede simplemente elegir un bando. El estatuto ofrece cuatro procedimientos: una orden de desembolso de la Florida Real Estate Commission, arbitraje si todas las partes lo aceptan, una acción judicial de interpleader o similar, o mediación con consentimiento escrito.

El período de inspección

El período de inspección es el número de días, contados desde la Effective Date, en que puedes investigar la propiedad y retirarte. El valor impreso en el formulario es 15 días. Ese número se negocia, y en un mercado competitivo como Miami los compradores suelen ofrecer 10 días o menos para que su oferta sea más atractiva. Algunos vendedores piden 7.

Tres reglas definen cómo se cuentan los días:

• Los plazos se cuentan en días calendario, no hábiles, según donde está la propiedad.
• Una fecha límite que cae sábado, domingo o feriado nacional se extiende al siguiente día que no sea ninguno de esos.
• La Effective Date es el día en que firma la última parte; el conteo empieza al día siguiente.

El período termina a las 5:00 p.m. hora local del último día. Para cancelar, entregas aviso por escrito antes de ese momento. Una llamada al agente del vendedor no es una cancelación. Cuando el período cierra, tu derecho amplio de retirarte desaparece, y solo las contingencias más estrechas que quedan (financiamiento, título, siniestro) pueden devolverte el depósito.

Qué hacer dentro de la ventana es otro tema, pero en Miami-Dade normalmente significa una inspección general, los reportes de mitigación de viento y four-point para el seguro, una cotización de seguro, la revisión de los documentos del condominio o HOA, una búsqueda de permisos abiertos y una verificación de zona de inundación. Diez días alcanzan solo si todo eso se ordena el primer día.

La contingencia de financiamiento y el Loan Approval Period

Si vas a financiar, el párrafo 8(b) hace que el contrato dependa del Loan Approval (aprobación del préstamo). La mecánica, según la propia explicación de Florida Realtors:

• Debes solicitar el préstamo dentro de 5 días después de la Effective Date.
• El Loan Approval Period (período de aprobación) es de 30 días por defecto desde la Effective Date. En un mercado fuerte los vendedores suelen pedir 21 o menos.
• Loan Approval significa que el prestamista aprobó el financiamiento descrito en el contrato y recibió un avalúo o valuación alternativa satisfactoria, si la exige.
• Al terminar el período debes entregar aviso escrito de que tienes Loan Approval o de que terminas el contrato. El aviso puede ir por correo, fax, entrega personal o email.
• Si no envías nada, el contrato te trata como comprador en efectivo. La protección de financiamiento desaparece y el depósito queda en riesgo.

Diferencias de avalúo

Aquí es donde más se lastiman los compradores en Miami. En el formulario actual, el avalúo está dentro de la definición de Loan Approval. Si el avalúo sale bajo y el prestamista no financia en los términos del contrato, puedes terminar dentro del Loan Approval Period y recuperar el depósito. Cuando esa ventana cierra, o si renunciaste al financiamiento, un avalúo bajo es tuyo para resolver: más efectivo, renegociar o incumplir.

Florida Realtors ofrece un addendum de contingencia de avalúo separado que te permite terminar si el avalúo queda por debajo de una cifra acordada, independiente del préstamo. Los préstamos FHA y VA traen sus propios riders que reemplazan el lenguaje estándar. Pregunta cuál, si alguno, está en tu oferta.

Título y levantamiento topográfico

El título se examina antes del cierre con su propio reloj. La parte que paga la póliza del propietario entrega un title commitment (compromiso de título) antes de la Title Evidence Deadline, y tú tienes 5 días desde que lo recibes para examinarlo y notificar al vendedor por escrito de cualquier defecto. El vendedor tiene un plazo para subsanar, 30 días en el lenguaje estándar. También puedes ordenar un survey (levantamiento) a tu costo antes de la fecha límite; las invasiones o violaciones de retiro que revele se tratan como defectos de título.

El recorrido final

El contrato te permite recorrer la propiedad el día anterior al cierre o el mismo día antes de la hora de cierre. El propósito es estrecho pero importante: confirmar que la propiedad está en la misma condición que cuando firmaste, salvo el desgaste normal; confirmar que las reparaciones acordadas se hicieron; y confirmar que la propiedad personal que se transfiere, los electrodomésticos y accesorios listados en el contrato, sigue ahí. Hazlo el día del cierre si puedes, para que la ventana entre inspección y entrega sea lo más corta posible.

Derechos de cancelación en condominios y HOA

Aparte del contrato, los estatutos de Florida agregan derechos de rescisión para propiedades con asociación:

• Condominios (§718.503): en una reventa, el vendedor debe entregar la declaración, los artículos, los bylaws, las reglas, el estado financiero y presupuesto más recientes, el resumen de la inspección milestone y el estudio de reservas estructurales cuando apliquen, y el documento de preguntas frecuentes. Puedes anular el contrato con aviso escrito dentro de 7 días, sin contar sábados, domingos ni feriados, después de firmar y recibir esos documentos. El derecho no se puede renunciar y termina al cierre.
• Asociaciones de propietarios (§720.401): debes recibir un resumen de divulgación antes de firmar. Si no te lo dieron, puedes anular el contrato dentro de 3 días después de recibirlo o antes del cierre, lo que ocurra primero.

Un calendario para pegar en la pared

Los valores por defecto son los impresos en el formulario según los explica Florida Realtors y las fuentes al final; tu contrato manda. Cualquier número puede cambiarse por acuerdo antes de firmar.

“Time is of the essence”

Los dos formularios de Florida Realtors/Florida Bar declaran que “time is of the essence” (el tiempo es esencial). En términos simples, cada fecha es un límite firme que un tribunal puede hacer cumplir tal como está escrito. Un día tarde no es casi a tiempo. La extensión de fin de semana ayuda solo cuando la fecha misma cae en fin de semana. La respuesta práctica es un calendario escrito armado el día en que el contrato entra en vigor, con cada fecha límite y el corte de las 5:00 p.m.

Formas comunes de perder el depósito

• Dejar vencer el período de inspección sin cancelación escrita, y luego intentar cancelar por un hallazgo de la inspección.
• No enviar aviso escrito al terminar el Loan Approval Period, lo que convierte la compra en efectivo.
• Tratar un depósito de “due diligence” como si fuera reembolsable.
• Pasarse de la fecha para solicitar el préstamo y darle al vendedor motivo para terminar.
• Suponer que el recorrido final o un avalúo bajo después del Loan Approval Period son una salida.
• No cerrar en la fecha de cierre cuando todas las contingencias ya se cumplieron.

Cómo usa ClearPath el formulario

Estructuramos ofertas con períodos de inspección y financiamiento lo bastante cortos para competir y lo bastante largos para protegerte. Ordenamos las inspecciones el primer día, ponemos cada fecha límite por escrito y enviamos cada aviso por un medio que el contrato reconoce. Lee el centro del comprador para ver el proceso completo, o pídenos repasar un contrato de muestra contigo antes de hacer cualquier oferta.