Alquileres de corto plazo en Miami: estancias amuebladas, rentas vacacionales y las reglas por ciudad
Alquileres amueblados y de corto plazo en Miami-Dade y Broward, por los dos lados: colocar una propiedad y encontrar una. Qué permite cada ciudad y por qué la respuesta cambia calle por calle, cuándo una vivienda se convierte en renta vacacional con licencia, qué puede hacer todavía una asociación al respecto, y todos los impuestos que debe una estancia corta, incluido el que la derogación de 2025 no tocó. Para propietarios y para inquilinos corporativos o en reubicación, en español o inglés.
Actualizado octubre de 2026
Cómo funciona un alquiler corto o amueblado aquí, paso a paso
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Empieza por la dirección, no por la estrategia
El alquiler de corto plazo no es una pregunta que se responda a nivel de condado. La responde el municipio donde está la propiedad, y a veces el distrito de zonificación dentro de él. Dos edificios a cuatro cuadras pueden tener respuestas totalmente distintas, así que la dirección va antes que la hoja de cálculo.
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Representación y honorarios, por escrito
Alcance, plazo, honorarios y quién paga, acordados antes de empezar. Florida exige que el corredor revele su derecho de gravamen legal por comisión al firmar o antes, y eso está a la vista en nuestro acuerdo, no enterrado.
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Confirma primero la ciudad, después la asociación
Una ciudad puede permitirlo y un condominio o una asociación de propietarios puede prohibirlo igual, y la respuesta de la asociación es la que más se salta. Lee la declaración y las reglas tal como están registradas, no lo que recuerda un miembro de la junta por teléfono.
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Licencia y registro antes del primer huésped
Cuando la vivienda cumple el criterio legal es un establecimiento de hospedaje transitorio y necesita licencia estatal de renta vacacional, normalmente junto a un registro local o certificado de uso y una cuenta de impuestos. Operar primero y registrarse después es como una buena propiedad adquiere un mal historial.
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Calcula todo el impuesto, no solo el estatal
Una estancia corta debe impuesto estatal sobre las ventas, el sobrecargo discrecional del condado y los impuestos de hospedaje propios de Miami-Dade, que se remiten al condado y no al estado. Analizar una tarifa por noche sin ellos produce un rendimiento que no existe.
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Amuebla y opera al nivel que el mercado está pagando
Lo amueblado y de corto plazo es un negocio operativo: inventario, blancos, rotaciones, limpieza, comunicación con huéspedes, respuesta de mantenimiento. Lo administres tú o lo administre alguien por ti, es una partida de costo, y omitirla es el segundo error de modelaje más común después del impuesto.
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¿Alquilas en vez de comprar? Las mismas revisiones, al revés
Para una estancia corporativa, una reubicación o una remodelación: confirma que la unidad puede alquilarse legalmente a corto plazo, que la asociación lo permite, qué incluye realmente y qué pasa si se mueven tus fechas. Un alquiler amueblado sin permiso es un arrendamiento que puede terminar de golpe sin culpa tuya.
Dónde se permiten los alquileres de corto plazo y dónde no
Florida se reserva la regulación de las rentas vacacionales y luego exime a toda ordenanza que ya existía. Una ley local no puede prohibir las rentas vacacionales ni regular cuánto tiempo o con qué frecuencia se alquila una propiedad, salvo que esa ley se haya adoptado el 1 de junio de 2011 o antes, en cuyo caso sobrevive intacta. Esa sola excepción explica por qué el mapa se ve como se ve: las ciudades que ya regulaban en 2011 conservaron sus reglas, y las que no, ya no pueden imponer equivalentes.
Así que no hay una respuesta de Miami, solo una municipal, y hay que hacer la pregunta sobre la dirección concreta. Una propiedad es renta vacacional en sentido legal cuando se alquila a huéspedes más de tres veces en un año calendario por períodos de menos de 30 días consecutivos, o cuando simplemente se anuncia como disponible de forma regular para esas estancias. Fíjate en lo que eso significa: un anuncio puede convertir una propiedad en establecimiento de hospedaje transitorio antes de que llegue el primer huésped.
“A local law, ordinance, or regulation may not prohibit vacation rentals or regulate the duration or frequency of rental of vacation rentals.”
Los impuestos de una estancia corta, incluido el que no desapareció
En 2025 Florida derogó su impuesto sobre las ventas en la renta comercial, y desde entonces muchísimos propietarios han dado por hecho que la derogación los alcanzaba. No fue así. Esa derogación fue de una sección del código tributario referida a arrendamientos comerciales. Las estancias residenciales de corto plazo se gravan bajo una sección distinta, que sigue vigente: seis por ciento del total cobrado en cualquier alquiler de seis meses o menos, con exención solo cuando existe un acuerdo escrito de buena fe de residencia continua por más de seis meses.
Encima de eso están los impuestos de hospedaje propios de Miami-Dade —un Tourist Development Tax y un Convention Development Tax— y lo notable no son las tasas sino la plomería: se remiten al condado y no al Departamento de Ingresos, y los municipios en que aplican no son idénticos. Un operador de una ciudad presenta un juego de declaraciones distinto al de un operador a seis kilómetros.
| Partida | Monto típico | Se paga a |
|---|---|---|
| Impuesto estatal sobre las ventas en rentas transitorias | 6% del total cobrado, en estancias de seis meses o menos | Florida Dept. of Revenue |
| Sobrecargo discrecional sobre las ventas | La tasa del condado, aplicada junto con el impuesto estatal | Florida Dept. of Revenue |
| Tourist Development Tax | 2% — no se cobra en Miami Beach, Surfside ni Bal Harbour | Condado de Miami-Dade |
| Convention Development Tax | 3% — no se cobra en Surfside ni Bal Harbour | Condado de Miami-Dade |
| Impuesto municipal de resort, donde una ciudad lo cobra en lugar de los del condado | Lo fija esa ciudad | El municipio |
| Licencia estatal de renta vacacional | Obligatoria cuando la vivienda cumple el criterio de hospedaje transitorio | Estado de Florida |
| Registro local o certificado de uso | Lo fija el municipio; los requisitos cambian de ciudad a ciudad | Ciudad o condado |
Impuesto sobre rentas transitorias y la prueba de los seis meses: F.S. 212.03(1)(a) y (4). La derogación de 2025 fue de F.S. 212.031, que gravaba la renta comercial; F.S. 212.03 es otra sección y sigue vigente. Tasas del Tourist Development y Convention Development Tax y sus exclusiones municipales: Condado de Miami-Dade, que cobra ambos directamente y no a través del Departamento de Ingresos. Definición de renta vacacional y licencia: F.S. 509.242(1)(c) y 509.013(4)(a)1. Preeminencia estatal y la excepción del 1 de junio de 2011: F.S. 509.032(7). No se da una tasa combinada porque el sobrecargo varía y sumarlas sería afirmar algo que ninguna de estas fuentes afirma. · Condado de Miami-Dade — Tourist and Restaurant Taxes
Dos lados del mismo mercado
Para propietarios: un alquiler amueblado o de corto plazo es un negocio operativo con licencia, cuenta de impuestos y estándar de servicio, no un contrato que se firma una vez al año. Se coloca estableciendo qué es legal en esa dirección, registrando bien, amueblando al nivel que la tarifa supone y después operándolo —o haciendo que lo operen— a un estándar que produzca reservas repetidas y no una caída gradual de reseñas y de tarifa.
Para inquilinos: las estancias amuebladas y de plazo medio son como en Miami se alojan de verdad las reubicaciones, las asignaciones corporativas, las remodelaciones y el hueco entre una venta y una compra. Lo que conviene confirmar antes de comprometerse es poco glamoroso y decisivo: que la unidad puede alquilarse legalmente en tus fechas, que la asociación está de acuerdo, qué incluye realmente, cómo se manejan los servicios y el estacionamiento, y qué pasa si se mueven tus fechas. Trabajamos los dos lados, lo cual sirve sobre todo para que a ninguno se le diga algo que el otro sabe que no es cierto.
Qué revisar antes de comprar para alquiler de corto plazo
La asociación es el riesgo que más se analiza como si fuera cero. Un condominio puede restringir o prohibir los alquileres por enmienda, y el amparo legal de esas enmiendas protege a quienes ya eran dueños y no consintieron: no protege al comprador. Tomar título después de una enmienda significa tomarlo sujeto a ella, así que la capacidad del vendedor de alquilar a corto plazo no es prueba de la tuya.
Después, la diligencia habitual con sesgo de corto plazo: las reglas del edificio sobre acceso de huéspedes, ascensores y estacionamiento; si la unidad se ha operado como alquiler y cómo luce el historial de la cuenta de impuestos; el seguro, que se tarifa distinto para ocupación transitoria; y la recertificación y el estado de reservas de un edificio antiguo, porque una derrama cae sobre el dueño y ningún calendario de reservas la absorbe.
Preguntas de propietarios e inquilinos
¿Son legales los alquileres de corto plazo en Miami?
No hay una sola respuesta de Miami: depende del municipio y a menudo del distrito de zonificación. Florida se reserva la regulación de las rentas vacacionales, así que una ciudad no puede prohibirlas ni regular cuánto tiempo o con qué frecuencia alquilas, pero esa preeminencia expresamente no aplica a ordenanzas adoptadas el 1 de junio de 2011 o antes. Las ciudades que ya regulaban entonces conservaron esas reglas; las que no, hoy no pueden introducir equivalentes. La pregunta hay que hacerla sobre la dirección concreta.
¿Sigo pagando impuesto sobre las ventas en un alquiler corto tras la derogación de 2025?
Sí. La derogación que entró en vigor el 1 de octubre de 2025 fue de la sección que gravaba la renta comercial. Las estancias residenciales de corto plazo se gravan bajo otra sección que sigue vigente: seis por ciento del total cobrado en cualquier alquiler de seis meses o menos. La exención solo llega con un acuerdo escrito de buena fe de residencia continua por más de seis meses. Varios propietarios presupuestaron como si la derogación los alcanzara; no fue así.
¿Necesito licencia para alquilar mi propiedad a corto plazo en Florida?
Si la vivienda cumple el criterio legal, sí. Una unidad se convierte en establecimiento de hospedaje transitorio cuando se alquila a huéspedes más de tres veces en un año calendario por períodos de menos de 30 días consecutivos, o cuando se anuncia u ofrece al público como alquilada regularmente para esos períodos. La parte del anuncio importa: una publicación puede meter a la propiedad dentro de la definición antes de que se hospede nadie.
¿Puede una asociación de condominio impedirme alquilar a corto plazo?
Puede, y el detalle que atrapa a los compradores es a quién obliga una enmienda. Bajo la ley de condominios de Florida, una enmienda que restringe alquileres aplica a los propietarios que la consintieron y a los que adquieren título después de su entrada en vigor. Así que un vendedor puede estar alquilando legalmente bajo un amparo personal suyo mientras tú quedas obligado por la restricción desde el cierre. Lee la declaración registrada y todas sus enmiendas antes de confiar en el historial de reservas del vendedor.
¿Cuál es la diferencia entre un alquiler amueblado y una renta vacacional?
Dos líneas hacen casi todo el trabajo. Treinta días consecutivos es la duración que mete una estancia dentro de la definición de renta vacacional para efectos de licencia, y seis meses es el punto en que deja de aplicar el impuesto de rentas transitorias cuando existe un acuerdo escrito de buena fe de residencia continua. Un alquiler corporativo amueblado de tres meses y una estancia amueblada de cuatro noches son ambos alquileres amueblados, y están en lados opuestos de casi todas las reglas que importan.
¿Qué impuestos debe un alquiler de corto plazo en Miami-Dade?
Impuesto estatal sobre las ventas en rentas transitorias y el sobrecargo discrecional del condado, ambos al Departamento de Ingresos; después el Tourist Development Tax del 2 por ciento y el Convention Development Tax del 3 por ciento de Miami-Dade, que se remiten al condado y no al estado. Las exclusiones municipales difieren entre esos dos impuestos del condado, y algunas ciudades cobran su propio impuesto de resort en su lugar, así que el juego correcto de declaraciones depende de en qué ciudad esté la propiedad.
Dinos la dirección, o las fechas.
Colocar un alquiler amueblado o buscar uno. En cualquier caso, la primera respuesta útil es qué está permitido donde estás parado.