Propiedades de inversión en Miami: dúplex, multifamiliares pequeños y los números antes de ofertar
Dúplex, tríplex, edificios pequeños de apartamentos y casas con potencial de mejora en Miami-Dade y Broward. Analizados con el rent roll que existe y no con el pro forma que no existe, con el reajuste del impuesto predial ya calculado, los contratos y depósitos leídos antes del cierre, y los dos umbrales de número de unidades que cambian en silencio lo que cuesta comprar y mantener un edificio. Para quienes arriendan por primera vez y para quienes suman a una cartera, en español o inglés.
Actualizado octubre de 2026
Cómo funciona una compra de inversión aquí, paso a paso
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Define la estrategia antes que la propiedad
Retener por flujo de caja, retener por plusvalía, o mejorar y volver a arrendar. Cada una apunta a edificios distintos, en vecindarios distintos y a precios distintos, y una propiedad excelente para una suele ser mediocre para las otras dos.
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Representación y honorarios, por escrito
Alcance, plazo, honorarios y quién paga, acordados antes de empezar la búsqueda. Florida exige que el corredor revele su derecho de gravamen legal por comisión al firmar o antes, y eso está a la vista en nuestro acuerdo, no enterrado.
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Analiza con el rent roll que existe
Rentas reales, vacancia real, cobranza real, y el historial de gastos en lugar de un porcentaje de los ingresos que alguien escribió en una hoja de cálculo. Un pro forma es un documento de venta. El rent roll, los contratos y los estados de cuenta son la propiedad.
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Calcula los impuestos que vas a pagar tú, no los del vendedor
La tasación se reajusta después de la venta, así que la línea de impuestos del vendedor no es la tuya y con frecuencia está muy por debajo. Esta sola sustitución es la razón más común de que un negocio que cuadraba en la visita no cuadre en el primer año.
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Lee cada contrato y contabiliza cada depósito
Plazo, renta, incrementos, concesiones, quién tiene los depósitos de garantía y dónde. Los depósitos se transfieren en el cierre y los deberes legales se transfieren con ellos, así que un depósito sin documentar es un pasivo que compras sin verlo.
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Inspecciona lo que las unidades esconden
Edad del techo y mitigación de viento, tablero y servicio eléctrico, desagües de hierro fundido, permisos cerrados o abiertos, y para todo lo que pase de dos unidades, el estado de la recertificación. Las unidades ocupadas se ven e inspeccionan menos, y ahí suele estar el costo.
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Cierra y asume los arrendamientos como corresponde
Aviso escrito a los inquilinos del nuevo dueño y de dónde se paga la renta, depósitos vueltos a depositar y notificados a tu nombre dentro del plazo legal, y un expediente por unidad desde el primer día en lugar de una caja de zapatos en el mes nueve.
Qué estás comprando de verdad: un arrendamiento y una lista de deberes
Un multifamiliar pequeño no es un activo pasivo: es un negocio regulado con una ley encima, y la mayoría de los arrendadores primerizos conoce esa ley justo después de haber cometido un error. Florida fija los relojes. La renta impagada exige una demanda escrita que conceda tres días, excluyendo sábados, domingos y días festivos, antes de poder dar por terminado el contrato. Un incumplimiento subsanable que no sea de renta recibe siete días. Terminar un arrendamiento sin duración fija requiere siete días de aviso semana a semana, 30 días mes a mes y 60 días año a año.
Los depósitos de garantía son donde realmente se pierde dinero. El depósito debe mantenerse en una cuenta separada en Florida o estar respaldado por fianza, hay que avisar al inquilino por escrito dentro de los 30 días de recibirlo dónde está, y al terminar el arrendamiento el arrendador tiene 30 días para notificar por escrito cualquier reclamo contra él, tras lo cual el inquilino tiene 15 días para objetar. Si se pasa esa ventana de 30 días, el reclamo no se reduce: desaparece.
“If the landlord fails to give the required written notice within the 30-day period, he or she forfeits the right to impose a claim upon the security deposit and may not seek a setoff against the deposit but may file an action for damages after returning the security deposit to the tenant.”
Cuánto cuesta una compra de inversión en Miami-Dade
Hay aquí una línea que atrapa a casi todo comprador primerizo de dúplex, y conviene ser preciso. Miami-Dade cobra 60 centavos por cada $100 de impuesto de timbre sobre la escritura, y suma un sobrecargo discrecional de 45 centavos que solo se exime cuando el documento transfiere una vivienda unifamiliar. Un dúplex son dos viviendas. La exención no lo alcanza, así que el mismo dinero que mueve una casa a 60 centavos mueve un dúplex a $1.05: un impuesto de transferencia 75 por ciento más alto por un edificio que puede estar en la misma calle.
El resto es conocido, con una adición que no es un costo sino una transferencia: los depósitos de garantía y la renta prorrateada pasan a ti en el cierre, y con ellos los deberes legales asociados. Contabiliza cada depósito en el estado de cierre, porque uno no contabilizado no desaparece: simplemente pasa a ser tuyo para devolver.
| Partida | Monto típico | Quién paga |
|---|---|---|
| Impuesto de timbre sobre la escritura (tasa de Miami-Dade) | $0.60 por cada $100 de la contraprestación | Vendedor (costumbre del condado; negociable) |
| Sobrecargo discrecional sobre la escritura — un dúplex son dos viviendas, la exención no lo alcanza | $0.45 por cada $100 de la contraprestación | Vendedor (costumbre del condado; negociable) |
| Impuesto de timbre sobre el pagaré (compras financiadas) | $0.35 por cada $100, con tope de $2,450 | Comprador |
| Impuesto intangible sobre la hipoteca | 0.2% del monto del préstamo | Comprador |
| Póliza de título del propietario | Tarifa promulgada de Florida, según el precio | Según costumbre del condado; negociable |
| Depósitos de garantía y renta prorrateada | Se transfieren al comprador en el cierre, con los deberes legales incluidos | Los acredita el vendedor |
| Impuesto predial después del reajuste | Se vuelve a basar tras la venta y luego se topa al 10% anual — sin incluir las contribuciones del School Board | Propietario |
Tasa sobre la escritura y sobrecargo: Florida Dept. of Revenue; la exención de F.S. 201.031(1) solo alcanza a una vivienda unifamiliar, así que un dúplex no califica. Tasa sobre el pagaré y tope de $2,450: Florida Dept. of Revenue. Tope del 10% para propiedad no-homestead, su reajuste al cambiar de dueño y la exclusión del School Board: F.S. 193.1554 y el Tasador de Propiedades de Miami-Dade. Deberes sobre depósitos: F.S. 83.49. Plazos de aviso: F.S. 83.56 y 83.57. Impuesto intangible: F.S. 199.133. · Florida Dept. of Revenue — documentary stamp tax
Tu tasación se reajusta el día que compras, y el tope es del 10 por ciento
La propiedad de inversión no recibe la exención homestead ni el tope del 3 por ciento de Save Our Homes. Recibe una protección distinta y mucho más débil: un tope anual del 10 por ciento sobre los aumentos de tasación para propiedad no-homestead. Ese tope además tiene un agujero: las contribuciones del School Board quedan excluidas, así que la porción escolar de la factura se cobra cada año sobre el valor de mercado completo.
Y más importante: el tope se reajusta. Un cambio de dueño vuelve a basar la tasación, así que un edificio que un propietario retuvo veinte años, con un valor tasado muy por debajo del mercado, le entrega al nuevo dueño una factura calculada a partir de lo que acaba de pagar. La línea de impuestos del vendedor no es, por lo tanto, un pronóstico de la tuya, y analizar con ella es la forma más común en que un negocio de Miami-Dade que se veía bien en la visita deja de funcionar en el primer año.
Qué revisar en un dúplex o multifamiliar pequeño antes de ofertar
Empieza por lo caro e invisible: la edad del techo y el reporte de mitigación de viento, que fijan el seguro y por lo tanto el neto; el servicio y el tablero eléctrico, porque el multifamiliar pequeño y antiguo de Miami-Dade no se cableó para cómo vive la gente hoy; los desagües, porque el hierro fundido de mediados de siglo falla según su propio calendario; y una búsqueda de permisos, ya que un permiso abierto de un dueño anterior pasa a ser tuyo en el cierre.
Después, las unidades. Las ocupadas se muestran menos y se inspeccionan menos, que es exactamente por qué el costo suele vivir ahí. Y compara cada contrato con el rent roll línea por línea: el rent roll es un resumen escrito por el vendedor, mientras que los contratos son los acuerdos que heredas, y donde los dos no coincidan, los que te obligan son los contratos.
Preguntas de inversionistas
¿Por qué el impuesto de transferencia es más alto en un dúplex que en una casa?
Porque la exención está escrita para una sola vivienda. Miami-Dade cobra 60 centavos por cada $100 sobre la escritura y suma un sobrecargo discrecional de 45 centavos, y ese sobrecargo solo se exime cuando el documento transfiere una vivienda unifamiliar. Un dúplex son dos viviendas, así que no califica y la propiedad se transfiere a $1.05 por cada $100: un 75 por ciento más que la casa de al lado. Eso va en la oferta, no en el estado de cierre.
¿Me subirán los impuestos al comprar una propiedad de inversión?
Casi con seguridad, y normalmente más de lo que el comprador espera. La propiedad de inversión no recibe la exención homestead ni el tope del 3 por ciento de Save Our Homes: recibe un tope anual del 10 por ciento sobre los aumentos de tasación para propiedad no-homestead, y las contribuciones del School Board quedan excluidas incluso de ese tope. Además el tope se vuelve a basar tras un cambio de dueño, así que la tasación se recalcula después de que compras y no se arrastra de un propietario que retuvo veinte años.
¿Cuánto aviso debo dar a un inquilino en Florida?
Depende del motivo. La renta impagada exige una demanda escrita que conceda tres días, excluyendo sábados, domingos y días festivos. Un incumplimiento subsanable que no sea de renta recibe siete días para corregirlo. Para terminar un arrendamiento sin duración fija, el aviso es de siete días semana a semana, 30 días mes a mes y 60 días año a año. Son mínimos legales, y equivocarse en la cuenta reinicia el proceso.
¿Cuáles son las reglas sobre depósitos de garantía en Florida?
Mantén el depósito en una cuenta separada en Florida o presenta una fianza; avisa al inquilino por escrito dentro de los 30 días de recibirlo dónde está depositado; y al terminar el arrendamiento, notifica por escrito cualquier reclamo dentro de 30 días, tras lo cual el inquilino tiene 15 días para objetar. La sanción por no dar ese aviso de 30 días no es una reducción: el arrendador pierde por completo el derecho a reclamar contra el depósito.
¿Un tríplex necesita la recertificación de 40 años en Miami-Dade?
Sí. El condado exime a casas unifamiliares, dúplex y estructuras menores; de tres unidades en adelante sí aplica. La recertificación se exige a los 30 años de antigüedad en edificios tierra adentro y a los 25 en los costeros, y luego cada diez años, e implica un informe de ingeniero o arquitecto más las reparaciones que ese informe indique. En un edificio cerca del umbral, eso pertenece al precio.
¿Debo analizar el negocio con el pro forma del vendedor?
No. Un pro forma es un documento de venta que describe un edificio que todavía no existe. Analiza con el rent roll, los contratos, la cobranza y el historial de gastos, y después sustituye la línea de impuestos del vendedor por la tuya, porque la tasación se reajusta cuando compras. Si un negocio solo funciona con el pro forma, lo que encontraste es una buena hoja de cálculo.
Cuéntanos qué tiene que hacer el dinero.
Flujo de caja, plusvalía o mejora. Mándanos la estrategia y te devolvemos lo que realmente se está transando, con los números reales.