Costos de cierre en Florida, explicados.

Qué son de verdad los “costos de cierre”

Los costos de cierre son todo lo que se paga en la mesa de cierre aparte del precio de la casa: los impuestos estatales sobre la transferencia y sobre el préstamo, el seguro de título, la tarifa del agente de cierre, el registro, los cargos del prestamista y el dinero que se aparta por adelantado para el seguro y los impuestos a la propiedad. Algunos los fija la ley de Florida. Otros los fija el prestamista. Otros son costumbre, y la costumbre se negocia.

Dos reglas hacen que Florida sea distinta de la mayoría de los estados. Primero, las primas de seguro de título son promulgadas: el estado fija la tarifa y todo agente de título cobra la misma prima base. Segundo, el estado grava tanto la escritura como la hipoteca, así que una compra financiada carga con dos líneas de impuestos que una compra en efectivo no tiene.

Los impuestos estatales

Doc stamps sobre la escritura

Florida grava la transferencia de un inmueble a 70 centavos por cada $100 del precio, según el Florida Department of Revenue (el Departamento de Ingresos de Florida). Miami-Dade es la excepción: 60 centavos por cada $100, más una sobretasa del condado de 45 centavos que no aplica cuando el documento transfiere solo una vivienda unifamiliar. Es decir, una casa en Miami-Dade paga 0.60%; un condominio, un dúplex o un local comercial en Miami-Dade paga 1.05%; una casa en Broward paga 0.70%.

Por costumbre, y según el párrafo 9(a) del contrato de Florida Realtors/Florida Bar, el vendedor paga los sellos de la escritura. En una venta de $650,000 de una casa unifamiliar en Miami-Dade son $3,900; la misma casa en Broward, $4,550.

Doc stamps sobre el pagaré

El pagaré de la hipoteca se grava a 35 centavos por cada $100 del monto prestado. En una hipoteca no hay tope. El párrafo 9(b) pone “los impuestos y tarifas de registro sobre pagarés e hipotecas” del lado del comprador. Quien compra en efectivo se salta esta línea por completo.

Impuesto intangible no recurrente

Florida también cobra, por una sola vez, 2 milésimas, es decir 0.2%, sobre la obligación garantizada por una hipoteca sobre un inmueble en Florida. El Departamento de Ingresos aclara que el contribuyente es el prestamista, “pero el prestamista puede trasladar el monto del impuesto al deudor”, y todos lo hacen. De nuevo: sin préstamo, sin impuesto.

Seguro de título a tarifa promulgada

La póliza del propietario te protege contra defectos en el título que estás comprando. La póliza del prestamista protege al prestamista por el monto del préstamo. Florida fija la prima por regla (69O-186.003), así que el costo base no cambia de una compañía de título a otra:

• $5.75 por cada $1,000 en los primeros $100,000 de cobertura
• $5.00 por cada $1,000 de $100,000 a $1 millón
• $2.50 por cada $1,000 de $1 millón a $5 millones
• $2.25 por cada $1,000 de $5 a $10 millones, y $2.00 por encima
• Prima mínima de $100

Cuando la póliza del prestamista se emite al mismo tiempo que la del propietario, la tarifa de emisión simultánea es de $25 fijos por cobertura hasta el monto de la póliza del propietario. Si el vendedor tiene una póliza de propietario reciente, pregunta por la tarifa de reemisión (reissue rate), que empieza en $3.30 por cada $1,000 en lugar de $5.75; la regla exige presentar la póliza anterior.

En una compra de $650,000, la prima del propietario es $575 por los primeros $100,000 más $2,750 por los siguientes $550,000, o sea $3,325, más $25 por la póliza del prestamista.

Quién paga el título en Miami-Dade y Broward

Esta es la línea donde el sur de Florida se diferencia del resto del estado. El contrato 2026 de Florida Realtors/Florida Bar ofrece tres casillas en el párrafo 9(c):

• (i) El vendedor designa al agente de cierre y paga la póliza del propietario y sus cargos. Es la costumbre en la mayor parte de Florida.
• (ii) El comprador designa al agente de cierre y paga la póliza del propietario y sus cargos.
• (iii) Cláusula regional Miami-Dade/Broward. El comprador designa al agente de cierre y paga las primas y endosos de las pólizas del propietario y del prestamista; el vendedor paga el costo real de la búsqueda de título (sin exceder $200 salvo que se llene el espacio), la búsqueda de impuestos y la búsqueda de gravámenes municipales.

En la práctica, las operaciones en Miami-Dade y Broward se escriben bajo (ii) o (iii): el comprador paga la póliza del propietario. Lee la casilla marcada en tu contrato; esa manda, diga lo que diga cualquiera en la mesa.

Agente de cierre, registro y survey

Tarifa de cierre (settlement). La compañía de título o el abogado de cierre cobra por preparar documentos, manejar el escrow y desembolsar los fondos. El contrato hace que cada parte pague sus propios “Closing Services”. Nuestra calculadora muestra una cifra típica del sur de Florida; la cotización de tu compañía de título la reemplaza.

Registro. El Clerk de Miami-Dade registra la escritura y la hipoteca a $10 por la primera página y $8.50 por cada página adicional, más $1 por cada nombre indexado después del cuarto. Una escritura y una hipoteca juntas suelen sumar de unas pocas páginas a unas decenas, así que esta línea es pequeña.

Survey (levantamiento topográfico). El párrafo 9(d) permite que el comprador ordene un survey a su costo, y los prestamistas generalmente lo exigen. Si el vendedor tiene uno reciente, pídelo; la compañía de título puede aceptarlo con una declaración jurada.

Búsqueda de gravámenes municipales y estoppel. El vendedor paga el estoppel de la asociación y, bajo la opción (iii), la búsqueda de gravámenes municipales. Si compras en un condominio o una HOA, la tarifa de solicitud o transferencia del comprador aparece de tu lado.

Cargos del prestamista, prepagos y escrow

Este grupo solo existe en una compra financiada, y es donde el Loan Estimate más importa.

• Originación y puntos. Los cargos propios del prestamista, en la sección A del Closing Disclosure. Nuestra calculadora asume 1% del préstamo; la cifra de tu prestamista puede ser mayor, menor o cero a cambio de una tasa más alta.
• Avalúo, reporte de crédito, certificación de inundación. Sección B, servicios que no elegiste tú.
• Interés prepagado. El interés desde la fecha de cierre hasta el fin de mes.
• Seguro de vivienda prepagado. El primer año de la prima normalmente se paga al cierre, tanto en efectivo como financiado. En Miami suele ser la línea más grande después de los impuestos.
• Depósito inicial de escrow. El prestamista recoge unos meses de impuestos y seguro para arrancar la cuenta de escrow. Nuestra calculadora asume tres meses de impuestos; el número exacto depende del mes de cierre y del ciclo fiscal.
• MIP inicial de FHA. En un préstamo FHA, 1.75% del monto base, normalmente financiado dentro del préstamo y no pagado en efectivo. Mira nuestra guía FHA vs convencional.

Un ejemplo con números

Una casa unifamiliar de $650,000 en Miami-Dade, préstamo convencional con 20% de enganche, con los supuestos por defecto de nuestra calculadora:

El lado del vendedor en la misma operación: los sellos de la escritura ($3,900), su tarifa de cierre, las búsquedas de título y gravámenes, el estoppel si aplica, la compensación de corretaje según el contrato de listado, el pago del saldo de la hipoteca y su parte prorrateada de los impuestos del año.

Los porcentajes de impuestos y seguro son los supuestos editables de la calculadora, no cotizaciones. En Miami las primas de seguro e inundación varían mucho por dirección; consigue una cotización temprano.

Cómo leer el Loan Estimate y el Closing Disclosure

Las reglas federales te dan dos formularios estandarizados, y los plazos son tu protección.

El Loan Estimate (estimado de préstamo) es un formulario de tres páginas que el prestamista debe entregarte dentro de los tres días hábiles siguientes a recibir tu solicitud. Todos los prestamistas usan el mismo formato, así que dos estimados se comparan línea por línea: tasa, pago mensual, costos de cierre y efectivo para cerrar.

El Closing Disclosure (divulgación de cierre) es la versión final, y debes recibirlo al menos tres días hábiles antes del cierre. Sus cinco páginas siguen un orden fijo:

• Página 1: términos del préstamo, pagos proyectados y los totales de costos de cierre y efectivo para cerrar.
• Página 2: costos del préstamo (A. cargos de originación, B. servicios que no elegiste, C. servicios que sí elegiste) y otros costos (E. impuestos y tarifas del gobierno, donde viven los doc stamps y el impuesto intangible; F. prepagos; G. depósito inicial de escrow; H. otros, incluida la póliza del propietario).
• Página 3: la conciliación del efectivo para cerrar y los resúmenes de la transacción del comprador y del vendedor, con los prorrateos.
• Páginas 4 y 5: características del préstamo, estado del escrow, total de pagos, cargo financiero, APR y porcentaje total de interés.

Cómo pagar menos

• Pregunta por la tarifa de reemisión si la póliza de título del vendedor es reciente.
• Compara los cargos del prestamista con dos Loan Estimates; la prima promulgada de título no cambia, pero la sección A sí.
• En una casa sin ofertas competidoras, pedir que el vendedor pague costos de cierre es normal; en una con varias ofertas, debilita la tuya.
• Adelanta la cotización del seguro. Verificar la zona de inundación con nuestra herramienta de zona de inundación antes de escribir la oferta evita una sorpresa en el Closing Disclosure.
• Cierra a fin de mes para reducir el interés prepagado, y pídele a tu agente de cierre que te explique el prorrateo de impuestos antes de que llegue el Closing Disclosure.

Nada de esto es exótico. Los costos de cierre son, en su mayoría, aritmética sobre tasas publicadas, y las pocas líneas que no lo son se negocian si sabes cuáles son.