FHA o convencional, para una casa en Miami.

La versión corta

Un préstamo FHA es una hipoteca asegurada por la Federal Housing Administration (la Administración Federal de Vivienda), que forma parte de HUD. Como el gobierno asegura al prestamista contra pérdidas, el prestamista puede aceptar un enganche más pequeño y un historial de crédito más delgado. Ese seguro lo pagas tú, al inicio y cada mes.

Un préstamo convencional no tiene seguro del gobierno. Si das menos del 20% de enganche, el prestamista exige un seguro hipotecario privado (PMI), y el PMI tiene una salida escrita en la ley que el seguro FHA no tiene.

En Miami-Dade la decisión casi nunca es solo la tasa de interés. Son tres cosas: cuánto efectivo tienes hoy, si el edificio que quieres acepta un préstamo FHA, y cómo se va a leer tu oferta al lado de los compradores en efectivo que son parte real de este mercado.

Enganche y crédito

El 3.5% es cifra de HUD: su página para consumidores dice que el enganche puede ser tan bajo como 3.5% del precio de compra, y la Mortgagee Letter 2010-29 fija los escalones de puntaje que lo habilitan. Los prestamistas pueden sumar sus propios requisitos, así que tómalos como pisos, no como promesas.

Seguro hipotecario: MIP vs PMI

Aquí es donde los dos préstamos se separan por años.

La prima de seguro hipotecario de FHA (MIP)

El calendario vigente de HUD (Mortgagee Letter 2023-05, para préstamos endosados a partir del 20 de marzo de 2023) tiene dos partes:

• MIP inicial (upfront): 1.75% del monto base del préstamo en todo préstamo FHA. La mayoría lo financia dentro del préstamo en lugar de pagarlo al cierre.
• MIP anual, cobrada mes a mes, para plazos mayores a 15 años y monto base igual o menor al límite conforme nacional: 0.50% al año con LTV de 90% o menos, 0.50% entre 90.01% y 95%, y 0.55% por encima de 95%. Por encima del límite conforme, las tasas suben a 0.70% y 0.75%.

La regla de duración pesa más que la tasa. Con LTV de 90% o menos, la MIP anual termina a los 11 años. Por encima de 90%, es decir, todo comprador que da el mínimo de 3.5%, corre durante todo el plazo de la hipoteca. Todo préstamo FHA de una unidad en Miami-Dade queda por debajo del umbral conforme, así que quien compra aquí con el enganche mínimo debe contar con 0.55% al año mientras conserve el préstamo.

El seguro hipotecario privado (PMI)

En un préstamo convencional con menos de 20% de enganche, el prestamista exige PMI. La prima la fija la aseguradora según tu puntaje y tu LTV, así que no vamos a citar un número; tu Loan Estimate lo hará. Lo que sí es fijo es la salida, y está en la ley federal. Según el CFPB:

• Tienes derecho a pedirle a tu servicer que cancele el PMI cuando el saldo esté programado para bajar al 80% del valor original de la casa, si el préstamo está al día y tienes buen historial de pago.
• El servicer debe cancelarlo automáticamente cuando el saldo esté programado para llegar al 78% del valor original.
• Pase lo que pase, el PMI debe terminar el mes siguiente al punto medio del calendario de amortización.

En resumen: el PMI es una etapa; la MIP de FHA con 3.5% de enganche es permanente hasta que refinancies o vendas. En una década en una casa de Miami, esa diferencia puede pesar más que una tasa convencional un poco más alta.

Límites de préstamo en Miami-Dade, 2026

Los dos programas limitan el monto del préstamo por condado.

Las cifras FHA salen del anuncio de límites 2026 de HUD y de su consulta por condado; las convencionales, del comunicado de FHFA del 25 de noviembre de 2025, que subió la base 3.26% para igualar el crecimiento de precios. Lectura práctica: con 3.5% de enganche, el financiamiento FHA en Miami-Dade llega hasta un precio de compra de unos $691,000. Por encima de eso, eres comprador convencional o jumbo, te guste o no.

Aprobación de condominios: el problema de Miami

Esta es la sección que decide la pregunta para muchos compradores aquí. FHA solo asegura un préstamo de condominio en un proyecto que ha aprobado. HUD revisa la cobertura de seguro de la asociación, su condición financiera, el título, los litigios pendientes y la condición física, y los proyectos tienen que recertificarse para seguir en la lista.

Miami tiene miles de edificios de condominio, y una parte grande no está aprobada por FHA. Razones comunes:

• La asociación nunca solicitó la aprobación, o la dejó vencer.
• La ocupación por propietarios es muy baja porque muchas unidades están rentadas o son segundas residencias.
• El presupuesto o las reservas no pasan las pruebas financieras de HUD.
• Demasiadas unidades del edificio ya tienen préstamos FHA (el límite de concentración).
• Hay un litigio abierto o una brecha en el seguro.

Existe una puerta más estrecha. Con el Single-Unit Approval (aprobación de unidad individual), un prestamista FHA puede pedir la aprobación de una sola unidad en un proyecto que no está en la lista, si el proyecto está terminado, tiene al menos cinco unidades, no es una casa manufacturada y pasa un subconjunto de las pruebas, entre ellas concentración FHA, ocupación por propietarios y condición financiera. Es real, pero es más lento y no está garantizado.

Los prestamistas convencionales también revisan el proyecto, pero bajo las guías de Fannie Mae y Freddie Mac y no contra una lista aprobada, y esa revisión se hace operación por operación.

El avalúo: solo valor, o valor más condición

Toda compra financiada lleva un avalúo para confirmar que el precio respalda el préstamo. Un avalúo FHA hace algo más. El Handbook 4000.1 de HUD exige que el tasador observe la propiedad contra los requisitos mínimos de propiedad de FHA, la prueba conocida de si la casa es segura, sólida y protegida, y que reporte las deficiencias. Si no pasa, las reparaciones generalmente deben completarse antes de que FHA asegure el préstamo.

En la práctica:

• Pintura descascarada, un techo al final de su vida útil, barandas faltantes, un sistema que no funciona o una ampliación sin permiso pueden detener un cierre FHA hasta que se corrijan.
• En un contrato “as-is” de Florida, el vendedor no se ha comprometido a reparar, así que el arreglo hay que negociarlo después del avalúo, o la operación se cae.
• El parque de viviendas más antiguo de Miami, y los edificios con mantenimiento diferido, es donde más duele.

Un avalúo convencional se centra en el valor. La condición importa solo cuando afecta de forma evidente la comerciabilidad o la seguridad. Esa diferencia es la razón por la que algunos agentes de listado se ponen nerviosos con ofertas FHA en casas antiguas.

Cómo se lee tu oferta en un mercado con mucho efectivo

En Miami-Dade una parte grande de las ventas se cierra en efectivo, y los vendedores lo saben. Cuando un vendedor compara ofertas, está tasando riesgo tanto como dólares:

• Efectivo: sin avalúo, sin contingencia de financiamiento, cierre corto.
• Convencional: avalúo por valor, contingencia de financiamiento, plazo normal.
• FHA: todo lo anterior más un avalúo sensible a la condición, una posible negociación de reparaciones y, si es condominio, la pregunta de la aprobación.

Nada de eso hace del FHA un mal préstamo. Significa que el comprador FHA tiene que despejar dudas por otros lados: una pre-aprobación completa con suscripción y no una simple pre-calificación, un prestamista que cierra FHA en Miami de forma rutinaria, un período de inspección corto pero real, una fecha de cierre realista y ninguna solicitud de que el vendedor pague costos de cierre en una casa con varias ofertas. Cuando un vendedor elige entre una oferta FHA y una en efectivo al mismo precio, casi siempre gana el efectivo. Cuando la oferta FHA es más fuerte en precio y más limpia en términos, puede ganar y gana.

Cómo elegir

Pídele a tu prestamista que escriba los dos escenarios en el mismo formato del Loan Estimate: efectivo para cerrar, pago mensual con seguro, y el mes en que el seguro termina. La respuesta correcta casi siempre salta a la vista cuando está en papel. Luego lee nuestra guía de costos de cierre para que el propio Loan Estimate tenga sentido.

Las cifras son los límites federales y calendarios de primas publicados y vigentes para 2026, y no constituyen una oferta de préstamo. Los requisitos, tasas y primas varían según el prestamista; confirma cada número con un prestamista hipotecario con licencia.