Vender en Miami-Dade, de principio a fin.

¿Cómo fijo el precio con comparables reales?

Un precio de lista es una afirmación de lo que un comprador va a pagar, y el prestamista del comprador la va a poner a prueba con un avalúo. La forma honesta de fijar el precio es la del tasador: ventas cerradas de casas parecidas, cercanas y recientes, ajustadas por tamaño, condición, lote, vista y edad de los sistemas grandes, contrastadas con la competencia activa y las operaciones pendientes.

Tres particularidades de Miami-Dade cambian la comparación. La zona de inundación y la elevación pueden separar dos casas idénticas en la línea del seguro. La edad del techo define la asegurabilidad y el reporte four-point del comprador. Y en condominios, las reservas de la asociación, el estado de su inspección milestone y cualquier assessment pendiente pesan tanto como los acabados. Compara con casas que coincidan en esos puntos, no solo en habitaciones.

Te mostramos las ventas cerradas, las activas y las pendientes antes de hablar de una cifra. Nuestra página de valor de tu casa es el primer paso.

¿Conviene una inspección previa y los dos reportes de seguro?

La mayoría de los compradores en Miami-Dade necesita dos reportes para contratar el seguro, y su prestamista necesita el seguro para cerrar. Ordenarlos antes de publicar te deja corregir hallazgos pequeños en tu calendario, no en el del comprador.

• Mitigación de viento. El estatuto 627.711 de Florida obliga a las aseguradoras a aceptar un formulario uniforme de verificación de mitigación, firmado por un inspector calificado, al calcular los descuentos del seguro de viento, y a informar los descuentos disponibles. Un formulario vigente con buenas conexiones techo-pared y protección de aberturas es un argumento de venta; uno vacío es una conversación de precio.
• Four-point. Citizens Property Insurance, la aseguradora respaldada por el estado, exige una inspección four-point de los sistemas eléctrico, de plomería, de aire y del techo en casas de más de 20 años, y una inspección de techo separada cuando un techo de tejas asfálticas supera los 25 años o uno de teja o metal supera los 50, con al menos cinco años de vida útil. Las aseguradoras privadas fijan sus umbrales, pero preguntan por los mismos cuatro sistemas.

Una inspección general previa además de esas dos es opcional. Vale la pena en casas antiguas, porque el período de inspección del comprador es cuando tu precio está más expuesto.

¿Qué revela la búsqueda de permisos abiertos y por qué importa?

El inspector o la compañía de título del comprador va a consultar el historial de permisos de tu dirección. Hazlo tú primero.

• Para Miami-Dade no incorporado y propiedades bajo jurisdicción del condado, el departamento de construcción ofrece búsquedas gratuitas en línea del historial de permisos por dirección o número, además de certificados de ocupación y de uso, violaciones de código y estructuras inseguras.
• Para la Ciudad de Miami, el historial y los permisos abiertos se consultan en el portal iBuild por número de permiso, de proceso o folio. Los demás municipios tienen su propio departamento; consulta el que emitió tus permisos.

Lo que buscas: permisos que nunca se cerraron con inspección final, y trabajos hechos sin permiso. Un permiso abierto no detiene la venta por sí solo, pero aparece en el expediente del comprador, y prestamistas y compañías de título suelen exigir resolverlo antes del cierre. Cerrarlo puede tomar semanas.

¿Qué debo divulgar como vendedor en Florida?

Florida no es un estado de “que se cuide el comprador” en viviendas. En Johnson v. Davis (1985) la Corte Suprema de Florida sostuvo que cuando el vendedor de una vivienda conoce hechos que afectan materialmente el valor, que no son observables a simple vista y que el comprador no conoce, tiene el deber de revelarlos. Los tribunales de apelación han rechazado el argumento de que una cláusula “as is” crea una excepción. El deber cubre lo que sabes y el comprador no puede ver: filtraciones, inundaciones pasadas, una ampliación sin permiso, una reparación de cimientos, una disputa activa con la asociación.

Dos divulgaciones escritas también las exige la ley:

• Divulgación de inundación, estatuto 689.302. Al firmar el contrato o antes, el vendedor residencial entrega un formulario escrito que indica si sabe de inundaciones que dañaron la propiedad mientras fue dueño, si presentó un reclamo de seguro por inundación, incluido el National Flood Insurance Program, y si recibió ayuda por daños de inundación. Lo relativo al conocimiento de inundaciones y a la ayuda de cualquier fuente rige desde el 1 de octubre de 2025. Florida Realtors publica el formulario.
• Resumen de divulgación de impuestos a la propiedad, estatuto 689.261. Al momento del contrato o antes, se informa al comprador que un cambio de dueño o mejoras provocan una reevaluación, y que la factura actual del vendedor no es guía para la suya.

Las propiedades con asociación agregan una tercera capa.

¿Qué son el estoppel y el derecho del comprador a cancelar en un condominio o HOA?

El certificado de estoppel

Antes del cierre, la compañía de título pide un certificado de estoppel a tu asociación. Según los estatutos 718.116(8) para condominios y 720.30851 para HOA, la asociación debe entregarlo dentro de 10 días hábiles de una solicitud escrita o electrónica del dueño, su designado o un acreedor hipotecario. Vale 30 días si se entrega en mano o por medios electrónicos y 35 por correo. Si la asociación se pasa del plazo, no puede cobrar por ese certificado. La cuota está limitada por estatuto y se ajusta periódicamente.

El derecho del comprador a anular

En un condominio de reventa, el estatuto 718.503 te exige entregar la declaración, los artículos, los bylaws y reglas, el estado financiero y presupuesto más recientes, el resumen de la inspección milestone y el estudio de reservas estructurales cuando apliquen, y la hoja de preguntas frecuentes. El comprador puede anular el contrato con aviso escrito dentro de 7 días, sin contar sábados, domingos ni feriados, después de firmar y recibir esos documentos. El derecho no se puede renunciar y termina al cierre. Entrega el paquete el día que publicas, para que ese reloj arranque antes que el período de inspección.

En una comunidad con HOA, el estatuto 720.401 exige que el vendedor entregue al comprador un resumen de divulgación antes de firmar el contrato. Si no se entregó, el comprador puede anular dentro de 3 días después de recibirlo o antes del cierre, lo que ocurra primero.

¿Por qué mercadear en dos idiomas?

Un listado en Miami-Dade que habla un solo idioma ignora a buena parte de sus compradores. Publicamos el texto, el video y las redes en español e inglés, escritos de forma nativa y no traducidos, y respondemos las visitas en el idioma del agente del comprador. Fotografía profesional, plano incluido, y los datos de inundación, techo y asociación a la vista, para que lleguen los compradores correctos.

¿Cómo negocio la inspección?

Bajo el contrato AS IS de Florida Realtors/Florida Bar no tienes obligación de reparar, y el comprador tiene un período de inspección en el que puede cancelar por cualquier motivo y recuperar el depósito. Florida Realtors describe ese derecho como uno muy fuerte. En la práctica, el reporte de inspección se convierte en una segunda negociación: reparaciones, un crédito o una rebaja, respaldada por la opción de retirarse.

Cómo manejarla:

• Separa lo que encontró el reporte de lo que significa. Un techo al final de su vida es un tema de precio. Una tapa de tomacorriente que falta, no.
• Prefiere un crédito al cierre en vez de hacer el trabajo tú, cuando el prestamista del comprador lo permita. Evitas contratistas contra reloj y el comprador recibe el arreglo que quiere.
• Vigila el calendario. El derecho a cancelar termina con el período de inspección, a las 5:00 p.m. del último día. Cualquier acuerdo de reparación se firma antes.
• Si el comprador financia, el avalúo está dentro del Loan Approval y puede terminar dentro del Loan Approval Period si el avalúo no sostiene el préstamo. Un precio acordado bajo presión de inspección todavía tiene que pasar el avalúo.

¿Qué es FIRPTA si soy vendedor extranjero?

La Foreign Investment in Real Property Tax Act (ley federal sobre inversión extranjera en bienes raíces) aplica cuando el vendedor es una persona extranjera. Las reglas del IRS hacen al comprador el agente de retención: generalmente retiene el 15 por ciento del monto realizado y presenta el formulario 8288 con el pago a más tardar el día 20 después de la transferencia. Dos ajustes importan en ventas residenciales:

• No hay retención si el comprador adquiere la casa como residencia y el monto realizado es de $300,000 o menos, siempre que cumpla las condiciones de ocupación.
• La tasa es del 10 por ciento cuando el comprador usará la casa como residencia y el monto realizado supera $300,000 sin pasar de $1,000,000.

El vendedor puede pedir al IRS con el formulario 8288-B un certificado que reduzca o exima la retención, pero toma tiempo. Si puede aplicarte, involucra a un profesional de impuestos antes de publicar.

¿Qué costos de cierre suele pagar un vendedor en Miami-Dade?

La ley de Florida fija muy poco de esto; la costumbre y el contrato hacen el resto. Las líneas usuales del vendedor:

Las tasas son del Departamento de Ingresos de Florida; la costumbre sobre la póliza del propietario, de abogados de bienes raíces del sur de Florida. Tu estado de cierre manda.

Usa la calculadora de costos de cierre con tus números, y lee el centro del vendedor para ver cómo llevamos el proceso semana a semana.

¿Cuánto tarda vender una casa en Miami-Dade?