Downtown Doral Condos and: casas en venta en Doral

Downtown Doral está en el código postal 33166 a ambos lados de la NW 53rd Street, entre la NW 79th Avenue y la NW 87th Avenue, junto al resort Trump National Doral. Codina Partners, el desarrollador maestro, contrató a Duany Plater-Zyberk & Company para un plan con paseo central, parque público y cuadras cortas para caminar. Cuando 5252 Paseo salió a la venta en 2014, el proyecto se promocionaba con unos 120 a 125 acres, 2,840 residencias, casi un millón de pies cuadrados de oficinas y hasta 180,000 de comercio.

A principios de 2016, Codina y Lennar acordaron comprar el White Course de 130 acres, al lado, por una cifra reportada cercana a $100 millones, a partes iguales; la mitad de Codina, con CC Homes, se planificó para unas 390 casas y 90 townhouses. Esa compra explica que el distrito se promocione hoy con 250 acres, 70 tiendas y restaurantes y unas 5,000 residencias planificadas. El Doral Government Center, en 8401 NW 53rd Terrace, un city hall con certificación LEED, ancla el extremo cívico, y la biblioteca de Doral del condado se mudó aquí en junio de 2019.

5252 Paseo, en 8500 NW 52nd Street, fue la primera torre de condos: 20 pisos y 203 unidades de Sieger Suarez Architectural Partnership con interiores de Adriana Hoyos, doce unidades por piso bajo los niveles de penthouse, de 755 a 1,927 pies cuadrados en una a tres habitaciones; la obra empezó en el verano de 2014. 5300 Paseo siguió con 219 residencias en 20 pisos y el mismo rango de tamaños, construida desde enero de 2015 con entrega prevista a mediados de 2016. 5350 Park, en 8551 NW 53rd Street junto al parque, tiene 238 unidades desde estudios de 430 pies cuadrados hasta tres habitaciones de unos 1,379, diseñada por Cohen, Freedman, Encinosa & Associates y construida por Grycon; estaba casi vendida en octubre de 2019.

Los alquileres importan porque fijan las comparables. The Palma tiene 231 apartamentos en la Torre Uno y 228 en la Torre Dos, frente a la escuela chárter primaria y el parque, y Cordoba ofrece apartamentos de una a tres habitaciones. En el antiguo terreno de golf, Urbana de Lennar mezcla condos y townhouses con terrazas altas, y Canarias, parte de The Residences at Downtown Doral, son casas independientes de tres a seis habitaciones.

Cada torre tiene su propia asociación de condominio. En 5252 Paseo y 5300 Paseo la cuota paga porte-cochère, lobby de dos niveles, piscina de entrada gradual, gimnasio, salas de yoga y masaje, sauna, salones de fiestas, seguridad las 24 horas y valet para visitas. 5350 Park suma piscina con cabañas, gimnasio con vista al parque, salones de eventos y cargadores para carros eléctricos. Estos edificios son de 2016 a 2019, así que la recertificación queda lejos, pero las reservas para terrazas de piscina, elevadores y generadores son la cifra que hay que leer.

5350 Park lista unidades tanto en venta como en alquiler, con rentas de unos $2,000 a $5,500 mensuales en una página de inmobiliaria. Pregunta a cada asociación por el plazo mínimo de alquiler, el proceso de aprobación y el porcentaje de unidades alquiladas, porque los bancos fijan condiciones según esa proporción. Urbana y Canarias funcionan con asociaciones de propietarios con sus propias reglas arquitectónicas y garantías de constructor de Lennar y CC Homes.

La Downtown Doral Charter Elementary School, en 8390 NW 53rd Street, abrió en 2015 como chárter de Miami-Dade de kínder a quinto grado; los datos federales listan 1,085 estudiantes, y la escuela tiene un programa de doble idioma en español y portugués. La Downtown Doral Charter Upper School, en 7905 NW 53rd Street, abrió para el otoño de 2019. Ambas son chárter, así que la matrícula pasa por el proceso de solicitud de cada escuela y no por un límite de asistencia.

Downtown Doral Park, planificado primero con tres acres y descrito en 2019 con cuatro y medio, queda junto a 5350 Park y frente a The Palma. The Shops at Downtown Doral bordean el paseo con restaurantes como Bulla Gastrobar, Dragonfly Izakaya & Fish Market y Pisco y Nazca, más The Doral Yard y un calendario de cine y música. El city hall, la biblioteca y las oficinas quedan a pie, y la NW 87th Avenue y la NW 79th Avenue conectan con el Dolphin y el Palmetto.

Decide entre reventa en las tres torres terminadas y producto nuevo de Lennar o Codina en el antiguo campo de golf, porque lo nuevo pone el techo a los precios de reventa. En una torre, pide el cuestionario del condominio, el presupuesto, el calendario de reservas, la póliza maestra y las reglas de alquiler, y confirma por escrito qué estacionamiento y depósito vienen con la unidad; con valet muchas veces se asignan en lugar de escriturarse. Pregunta por el porcentaje de dueños que viven en el edificio, porque afecta el préstamo.

Revisa la orientación: las unidades hacia el parque o el terreno de golf se cotizan distinto de las que dan a la calle comercial, y el ruido de los restaurantes en las noches de fin de semana llega a los pisos bajos. En Canarias y Urbana, lee la garantía del constructor, los documentos del HOA y cualquier cargo especial en el recibo de impuestos. Pasa cada dirección por nuestra herramienta de inundación; el distrito está tierra adentro pero es bajo, como el resto de Doral.

Quien vende un condo en Downtown Doral compite en tres frentes: los planos idénticos de la misma torre, los edificios nuevos del desarrollador y la renta que un comprador podría ganar. El comprador compara piso, orientación, vista al parque, balcón y cuota por pie cuadrado. Ten lista la carta de estoppel, el cuestionario y el historial de renta, porque aquí el inversionista decide con números.

Presenta el distrito como parte de la unidad: la escuela cruzando la calle, el parque, el paseo y el Government Center son la razón para elegir esta dirección en lugar de una casa cerrada en Doral Isles al mismo precio. Si tu unidad tiene estacionamiento escriturado, depósito o un plazo de alquiler permitido más corto que el habitual de la torre, dilo en la primera línea.