Construcción nueva en el oeste de Dade: qué revisar
Actualizado septiembre de 2026
La mayoría de las casas nuevas de Miami-Dade se están levantando en el borde oeste: comunidades planificadas en Doral, los últimos terrenos grandes de Hialeah y los desarrollos de townhomes y casas unifamiliares hacia el sur, hasta Homestead. La casa modelo es preciosa y la oficina de ventas es eficiente. Esa es la idea. Esto es lo que conviene revisar antes de firmar, en el orden en que el constructor te lo va a presentar.
¿Por qué el contrato es del constructor y no el formulario FAR/BAR?
Las reventas en Florida se hacen con el contrato de Florida Realtors/Florida Bar. Los constructores no lo usan, y tienen una razón: ese formulario asume que la casa ya existe. No contempla retrasos de obra, sustitución de materiales ni una lista de pendientes que siga viva después del cierre. Por eso redactan sus propios contratos, que atan la terminación al certificado de ocupación y no a una fecha fija, permiten trasladar costos o sustituir materiales, y muchas veces no incluyen ninguna contingencia de financiamiento.
De ahí salen dos preguntas. Primero, si el contrato tiene contingencia de financiamiento y qué pasa con tu depósito si el préstamo se cae al final de una obra de un año. Segundo, si hay una cláusula de escalación de precio, pide un tope; sin tope, el constructor tiene un cheque en blanco. Probablemente no puedas reescribir el formulario, pero un abogado de bienes raíces debe leerlo antes de que firmes, mientras todavía puedes retirarte.
Dónde queda tu depósito
Florida tiene dos reglas de escrow que dependen de lo que compras.
Para una casa unifamiliar o un dúplex, la sección 501.1375 exige que un constructor que vende al menos diez unidades al año coloque los depósitos de hasta el 10% del precio en una cuenta de escrow con un banco, abogado, corredor o compañía de título. El comprador puede renunciar a esa protección por escrito, y por eso la ley obliga a que cada contrato lleve un aviso visible del derecho al escrow. Lee ese párrafo antes de poner tus iniciales. La violación intencional es un delito grave de tercer grado.
Para un condominio, la sección 718.202 es más estricta: los pagos de hasta el 10% del precio van a escrow, y todo lo que supere el 10% va a un escrow especial separado que el desarrollador solo puede usar para costos reales de construcción, como permisos, preparación del terreno e ingeniería, nunca para comisiones de venta ni publicidad. La violación intencional también es un delito grave.
Garantías: lo que te da la ley
Desde el 1 de julio de 2025, la sección 553.837 de Florida obliga a todo constructor de una casa nueva unifamiliar, dúplex, tríplex o cuádruplex a garantizarla por un año contra defectos de construcción en equipos, materiales o mano de obra que constituyan una violación material del Código de Construcción de Florida, es decir, una violación que razonablemente pueda causar daño físico o afectar de forma significativa el desempeño de la vivienda. El año corre desde lo que ocurra primero entre la transferencia del título y la primera ocupación, y pasa al nuevo dueño si vendes dentro de ese año. Quedan excluidos el desgaste normal, el asentamiento, los daños causados por el dueño, los electrodomésticos con garantía del fabricante y los actos de la naturaleza.
El constructor puede sustituirla por su propia garantía escrita si iguala o supera la legal. Muchos lo hacen, y los plazos más largos para sistemas y estructura tienen valor real, pero lee las definiciones: “estructural” suele ser estrecho, y lo cosmético vive en el primer año.
El respaldo final es la sección 95.11. Desde que la ley SB 360 entró en vigor en abril de 2023, el plazo de caducidad para defectos ocultos de construcción es de siete años, no diez, y el plazo de prescripción de cuatro años no cambió. Los dos relojes arrancan con lo que ocurra primero entre el certificado de ocupación temporal, el certificado de ocupación, el certificado de terminación o el abandono de la obra. Es decir, el calendario empieza antes de que te mudes.
Cuotas CDD y la factura de impuestos
Las comunidades planificadas suelen estar dentro de un Distrito de Desarrollo Comunitario, que financia calles, drenaje y amenidades con bonos y los paga con un cargo no ad valorem en tu factura de impuestos. Aparece en el aviso TRIM y en la factura de noviembre, y el Property Appraiser de Miami-Dade aclara que el precio de venta “normalmente no incluye la obligación financiera”. Pídele a la oficina de ventas el cargo actual del CDD y la cuota de la HOA por separado, y mete los dos en tu número mensual.
| Protección | Qué dice la ley |
|---|---|
| Depósito en una casa o dúplex (§501.1375) | Un constructor que vende al menos diez unidades al año pone en garantía los depósitos hasta el 10% del precio; el comprador puede renunciar por escrito, por eso cada contrato lleva un aviso visible del derecho |
| Depósito en un condominio (§718.202) | Los pagos hasta el 10% van a una cuenta de garantía; lo que supere el 10% va a una garantía especial que el desarrollador solo puede usar para costos reales de construcción |
| Garantía legal (§553.837, desde el 1 de julio de 2025) | Un año contra defectos de construcción que constituyan una violación material del Código de Construcción de Florida, contado desde el título o la primera ocupación y transferible a un nuevo propietario dentro de ese año |
| Defectos latentes (§95.11) | Plazo de caducidad de siete años y prescripción de cuatro, ambos contados desde lo primero entre certificado de ocupación temporal o final, certificado de terminación o abandono |
| Entrega de la HOA (§720.307) | Los propietarios pueden elegir la mayoría de la junta tres meses después de transferido el 90% de las parcelas; el desarrollador debe entregar registros, fondos y estados auditados en 90 días |
La entrega de la HOA
En una comunidad nueva, el desarrollador controla la asociación hasta la entrega. Según la sección 720.307, los propietarios distintos del desarrollador tienen derecho a elegir la mayoría de la junta tres meses después de que se haya transferido el 90% de los lotes de todas las fases, o antes si los documentos lo dicen, y el desarrollador debe entregar los registros, los fondos y los estados financieros auditados dentro de 90 días. Comprar temprano significa vivir un tiempo bajo el presupuesto del desarrollador. Lee la declaración y el presupuesto actual, y pregunta cuánto se proyecta que suban las cuotas después de la entrega. Nuestra guía de HOA explica qué deben contener los documentos.
Dos recorridos y tu propio inspector
Pide por escrito un recorrido antes del drywall, cuando la estructura, la plomería, la electricidad y el aislamiento todavía se ven, y un recorrido final antes del cierre. Lleva a tu propio inspector licenciado a los dos. Algunos contratos de constructor limitan el acceso para inspecciones, así que confirma los términos antes de necesitarlos. Todo lo que aparezca en el recorrido final va a una lista de pendientes con fechas; el contrato debe decir cómo se cierran los puntos que queden abiertos al cerrar.
Incentivos del prestamista y la compañía de título
Los constructores ofrecen créditos de cierre o reducciones de tasa si usas su prestamista y su compañía de título afiliados. Bajo RESPA, un vendedor no puede exigirte usar un prestamista o una compañía de título específica como condición de la venta, pero sí puede ofrecer un incentivo, y debe entregarte una divulgación de Acuerdo de Negocio Afiliado que muestre su interés financiero. La prueba es simple: consigue un Loan Estimate de un prestamista externo y compara el paquete completo, tasa, cargos y crédito juntos. A veces gana la oferta del constructor. A veces el crédito se paga de vuelta a través de la tasa.
Dónde mirar en el oeste de Dade
Si quieres ver cómo envejecen estas comunidades, camina una que ya pasó la entrega. Bonterra, en Hialeah, se construyó entre 2014 y 2017, y las comunidades de Doral como Islands at Doral muestran cómo se ve un plan financiado con CDD una década después. Para Homestead, empieza por la página de Homestead. Y tráenos el contrato del constructor antes de firmarlo, no después.
Fuentes
- The Legal Scoop on Southwest Florida Real Estate — Inappropriate Contracting: Using FARBAR Form Contracts for Residential New Construction: https://www.legalscoopswflre.com/real-estate/inappropriate-contracting-using-farbar-form-contracts-for-residential-new-construction/
- Florida for Boomers — Florida Home Builder Contract Clauses: https://www.floridaforboomers.com/florida-home-builder-contract-clauses/
- Florida Statutes §501.1375 — Deposits received for purchase of residential dwelling units: https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/501.1375
- Florida Statutes §718.202 — Sales or reservation deposits prior to closing: https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/718.202
- Shutts & Bowen — Florida’s New Statutory Home Warranty (§553.837): https://www.shutts.com/business-and-legal-insights/floridas-new-statutory-home-warranty-what-home-builders-need-to-know
- Bilzin Sumberg — Florida Legislature Enacts Major Changes to the Statute of Repose (SB 360, §95.11): https://www.bilzin.com/insights/publications/2023/05/changes-to-the-statute-of-repose
- Miami-Dade Property Appraiser — Non-Ad Valorem Assessments: https://www.miamidadepa.gov/pa/property-assessments/non-ad-valorem.page
- Florida Statutes §720.307 — Transition of association control: https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/720.307
- Silberman Law Firm — Can a Builder Require You to Use a Certain Lender?: https://silblawfirm.com/real-estate-law/can-a-builder-require-you-to-use-a-certain-lender/
Preguntas frecuentes
¿Una casa de construcción nueva en Florida viene con garantía?
Sí. Desde el 1 de julio de 2025, la Sección 553.837 exige a todo constructor de una casa unifamiliar, dúplex, tríplex o cuádruplex nuevos garantizarla por un año contra defectos de construcción que constituyan una violación material del Código de Construcción de Florida. El año corre desde lo primero entre la transferencia del título o la primera ocupación, y se transfiere a un nuevo propietario dentro de ese año. El constructor puede sustituirla por su propia garantía escrita si iguala o supera la ley.
¿Está protegido mi depósito en una casa de construcción nueva en Florida?
Para una casa unifamiliar o dúplex, el §501.1375 exige que un constructor que venda al menos diez unidades al año ponga en garantía los depósitos hasta el 10% del precio, salvo que renuncies a esa protección por escrito; por eso el contrato lleva un aviso visible del derecho. Para un condominio, el §718.202 pone en garantía los pagos hasta el 10% y lleva lo que supere el 10% a una garantía especial que el desarrollador solo puede usar para costos reales de construcción.
¿Qué es la cuota CDD?
Una contribución no ad valorem que paga los bonos que un Distrito de Desarrollo Comunitario emitió para construir vías, drenaje y amenidades. Aparece tanto en el aviso TRIM como en la factura de impuestos de noviembre, y el Tasador de Propiedades de Miami-Dade advierte que el precio de venta normalmente no incluye esa obligación. Pide a la oficina de ventas la cuota CDD y la cuota de HOA por separado.
¿Tengo que usar el prestamista del constructor para recibir el incentivo?
Bajo RESPA, un vendedor no puede exigirte usar un prestamista o compañía de título en particular como condición de la venta, pero puede ofrecer un incentivo por hacerlo y debe entregarte una divulgación de Acuerdo de Negocio Afiliado. Consigue un Loan Estimate de un prestamista externo y compara el paquete completo: tasa, cargos y crédito juntos.