Tu primera factura de impuestos en Miami-Dade
Actualizado septiembre de 2026
Si cerraste la compra de una casa en Miami-Dade este año, a finales de agosto te llegó un sobre del Property Appraiser. No es una factura. Es el aviso que explica la factura, y para la mayoría de los dueños nuevos es el momento en que el número deja de ser abstracto. Esto es lo que muestra, por qué seguramente es más alto que lo que pagaba el vendedor y qué hacer al respecto.
Qué es el aviso TRIM
TRIM significa Truth in Millage. El Property Appraiser envía el Aviso de Impuestos Propuestos a todos los propietarios a más tardar el 24 de agosto, y la oficina lo describe sin rodeos: “refleja lo que probablemente serán tus impuestos en la factura de noviembre”.
El aviso tiene dos partes. La sección de las autoridades fiscales lista los impuestos ad valorem, los que se calculan sobre el valor de la propiedad, propuestos por el condado, la junta escolar, tu ciudad y los distritos especiales, con las fechas de sus audiencias de presupuesto. También lista los cargos no ad valorem, las tarifas fijas por servicios como basura, bomberos y alumbrado. La sección del Property Appraiser muestra tu valor de mercado, tasado y gravable al 1 de enero, y las exenciones o límites aplicados.
Si los valores se ven mal, tienes 25 días desde el envío para presentar una petición ante la Junta de Ajuste de Valor (VAB). Lee el aviso la semana que llega, no en noviembre.
Por qué la factura del vendedor era más baja
Es la pregunta que más escuchamos, y la respuesta es Save Our Homes. Cuando un dueño tiene la exención homestead, el aumento anual de su valor tasado queda limitado al 3% o al índice de precios al consumidor, el que sea menor; para 2025 el tope fue 2.9%. Un vendedor que vivió diez años en la casa pagaba impuestos sobre un valor que se fue quedando muy por debajo del mercado.
Cuando la propiedad se vende, esa protección no viaja contigo. El propio estimador del Property Appraiser advierte que el valor tasado del vendedor “puede ser artificialmente bajo”, y que después de una venta “la propiedad se tasa a valor de mercado para el siguiente año fiscal”, lo que “puede resultar en un aumento significativo de impuestos”. En el año en que compras, es posible que todavía veas la exención del vendedor en el registro. Al año siguiente se retira, tu valor tasado se reajusta al mercado y tu propio tope arranca desde esa nueva base.
No pasó nada malo. La línea de “impuestos actuales” del anuncio era simplemente el número del vendedor, no el tuyo.
Solicita la exención homestead antes del 1 de marzo
El reajuste no se puede evitar. Pagar más de lo debido, sí. Si la casa es tu residencia permanente al 1 de enero, solicita la exención homestead ante el Property Appraiser. La solicitud y los documentos se entregan a más tardar el 1 de marzo.
La exención descuenta hasta $50,000 de tu valor gravable. Los primeros $25,000 aplican a todas las autoridades fiscales; la segunda parte no aplica a los impuestos escolares y, desde el año fiscal 2025, se ajusta por inflación. Más importante que el descuento es que solicitarla fija tu año base de Save Our Homes, y desde ahí el tope empieza a protegerte.
¿Se te pasó el 1 de marzo? La oficina acepta solicitudes tardías desde el 2 de marzo hasta la fecha impresa en tu aviso TRIM, que cae el 20 de septiembre o antes, y puede aplicar una tarifa de $15 por la petición ante la VAB. Nuestra guía de homestead explica el trámite y la portabilidad si vendiste un homestead anterior en Florida.
La factura de noviembre y los descuentos por pago anticipado
El Tax Collector abre el pago el 1 de noviembre. La ley de Florida premia pagar temprano: 4% de descuento en noviembre, 3% en diciembre, 2% en enero, 1% en febrero y ningún descuento desde marzo. Los impuestos entran en mora el 1 de abril.
| Paga la factura de noviembre en | Descuento |
|---|---|
| Noviembre | 4% |
| Diciembre | 3% |
| Enero | 2% |
| Febrero | 1% |
| Marzo | Ninguno; los impuestos entran en mora el 1 de abril |
Fíjate en las líneas no ad valorem
Varios cargos de la factura no dependen del valor. Los Distritos de Desarrollo Comunitario (CDD), los distritos de tasación especial y el financiamiento PACE aparecen como cargos no ad valorem tanto en el aviso TRIM como en la factura. El Property Appraiser señala que, cuando compras una casa con estos cargos, “el precio de venta normalmente no incluye la obligación financiera”. Pide los montos actuales del CDD y de los distritos antes de escribir la oferta, no después.
Cómo estimar antes de comprar
Usa el Estimador de Impuestos del Property Appraiser. Ingresa el precio de compra como valor de mercado, marca la exención homestead si vas a vivir ahí, y lee el resultado como tu número del segundo año, porque el primero todavía puede cargar el tope del vendedor. La oficina aclara que no garantiza la exactitud del estimado, así que tómalo como cifra de planificación. Después súmale los cargos no ad valorem de la última factura del vendedor y pon el total en nuestra calculadora hipotecaria para que el pago mensual refleje tus impuestos, no los del vendedor.
Quien hace esto antes de ofertar rara vez se sorprende en agosto. Quien se lo salta, casi siempre nos llama en septiembre.
Fuentes
- Miami-Dade Property Appraiser — Notice of Proposed Property Taxes (TRIM Notice): https://www.miamidadepa.gov/pa/property_trim_notice.asp
- Miami-Dade Property Appraiser — Homestead Exemption: https://www.miamidadepa.gov/pa/exemption/homestead.page
- Miami-Dade Property Appraiser — Save Our Homes: https://www.miamidadepa.gov/pa/benefit/save-our-homes.page
- Miami-Dade Property Appraiser — Tax Estimator: https://apps.miamidadepa.gov/paonlinetools/taxes/taxestimator.aspx
- Miami-Dade Property Appraiser — Non-Ad Valorem Assessments: https://www.miamidadepa.gov/pa/property-assessments/non-ad-valorem.page
- Florida Statutes §197.162 — Discounts for early payment: https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/197.162
- Miami-Dade County — Tax Collector announces 4% discount on property tax bills starting November 1: https://www.miamidade.gov/global/release.page?Mduid_release=rel1698254914204997
Preguntas frecuentes
¿Por qué mi impuesto de propiedad es más alto que el del dueño anterior?
Por Save Our Homes. Cuando un propietario tiene exención homestead, el aumento anual de su valor tasado se limita al 3% o al Índice de Precios al Consumidor, lo que sea menor. Esa protección no viaja contigo: después de una venta la propiedad se tasa a valor de mercado para el siguiente año fiscal, y tu propio tope empieza desde esa nueva base. La línea de "impuestos actuales" del anuncio era el número del vendedor, no el tuyo.
¿Qué es el aviso TRIM?
TRIM significa Truth in Millage. Es el Aviso de Impuestos de Propiedad Propuestos que el Tasador de Propiedades envía a cada propietario antes del 24 de agosto, con los impuestos ad valorem propuestos por cada autoridad fiscal, los cargos no ad valorem y tus valores de mercado, tasado y tasable al 1 de enero con las exenciones aplicadas. Si los valores parecen incorrectos, tienes 25 días desde el envío para presentar una petición ante la Junta de Ajuste de Valor.
¿Cuándo se pagan los impuestos de propiedad en Miami-Dade?
El Recaudador de Impuestos abre el pago el 1 de noviembre, y la ley de Florida premia pagar temprano: 4% de descuento en noviembre, 3% en diciembre, 2% en enero, 1% en febrero y ninguno desde marzo. Los impuestos entran en mora el 1 de abril. Si tu prestamista guarda los impuestos en escrow, pregunta al administrador en qué mes paga: el descuento es tuyo de cualquier forma.
¿Puedo solicitar homestead después del 1 de marzo?
La oficina acepta solicitudes tardías desde el 2 de marzo hasta la fecha impresa en tu aviso TRIM, que cae el 20 de septiembre o antes, y puede aplicar una tarifa de petición de $15 ante la Junta de Ajuste de Valor. Solicitarla es lo que arranca tu año base de Save Our Homes, así que no dejes pasar un año.