La preaprobación en Miami, bien hecha.

Tres cartas, tres niveles de prueba

Todo comprador escucha “preapruébate”. Pocos escuchan que esa frase cubre tres documentos distintos, y que los agentes de listado en Miami conocen la diferencia.

Precalificación

Un estimado rápido. Le dices al prestamista tus ingresos, deudas y activos; el prestamista te dice más o menos cuánto podrías pedir. El Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, la agencia federal de protección financiera al consumidor) señala que algunos prestamistas emiten la carta de precalificación con información que tú reportas sin verificar. Sirve para fijar un presupuesto. Pesa poco en una oferta.

Preaprobación

El prestamista revisó tus documentos, consultó tu crédito y declaró por escrito que está dispuesto a prestarte una cantidad específica bajo ciertas condiciones. El CFPB aclara que ninguna de las dos cartas garantiza el préstamo, y que cada prestamista usa los términos a su manera. Una buena preaprobación indica el tipo de préstamo, el monto, el enganche y las condiciones que quedan abiertas.

Aprobación con underwriting

La forma más fuerte: tu expediente pasó por underwriting (análisis de riesgo) antes de tener propiedad, así que las únicas condiciones pendientes son las que dependen de la casa, el avalúo, el título y el seguro. Algunos prestamistas la llaman “commitment” o “aprobación condicional”. En un mercado con tanto efectivo es lo más cerca que un comprador financiado llega a competir con el efectivo, porque la gran pregunta del vendedor, si el préstamo va a cerrar de verdad, ya está casi contestada.

Qué te va a pedir el prestamista

La lista de solicitud de préstamo del CFPB es una buena foto de lo que exige una preaprobación real:

• Un talón de pago que cubra los últimos 30 días.
• Formularios W-2 de los últimos dos años.
• Declaraciones federales de impuestos firmadas de los últimos dos años.
• Documentación de otras fuentes de ingreso.
• Tus dos estados de cuenta bancarios más recientes.
• Prueba del origen del enganche: estados de inversión o ahorro con al menos dos meses de historial, más una carta de regalo firmada si parte del dinero es un regalo.
• Identificación oficial y tu número de Seguro Social, o un ITIN para los programas ITIN.
• Documentación de un cambio de nombre reciente, si aplica.

Si trabajas por cuenta propia

El CFPB indica que quienes trabajan por cuenta propia o tienen ingresos irregulares pueden necesitar documentación adicional. En la práctica los prestamistas piden declaraciones personales y del negocio con todos los anexos, un estado de pérdidas y ganancias del año en curso, y muchas veces estados bancarios del negocio, y promedian el ingreso en el tiempo en vez de tomar el mejor año. Si tu negocio muestra muchas deducciones, espera que el ingreso calificable sea menor de lo que sientes que ganas. Habla con un oficial de préstamos antes de presentar la declaración del próximo año, no después.

Compradores con ITIN

Quien declara impuestos en Estados Unidos con un Individual Taxpayer Identification Number puede aprobarse muchas veces con programas ITIN propios de cada prestamista. No son préstamos de agencia estándar, así que los requisitos varían: la documentación es parecida a cualquier hipoteca, el enganche suele ser mayor y no todos los prestamistas los ofrecen. Pregunta en la primera llamada si tienen programa ITIN, y mira nuestro centro del comprador para conocer los prestamistas con los que trabajamos.

Deuda-ingreso y el giro de Miami

El CFPB define tu relación deuda-ingreso (DTI) como todos tus pagos mensuales de deuda divididos entre tu ingreso mensual bruto, antes de impuestos y deducciones. Su ejemplo: $2,000 de deudas mensuales sobre $6,000 de ingreso bruto es un DTI de 33 por ciento. Cada producto y cada prestamista fija límites distintos, así que el número que te califica lo dice el prestamista.

Lo que importa en Miami es qué entra del lado de la “deuda”. Según el Selling Guide de Fannie Mae, el gasto mensual de vivienda para calificar es el PITIA completo: capital e interés, impuestos a la propiedad, seguro de propiedad y de inundación, seguro hipotecario cuando aplica, assessments especiales y cualquier cuota de asociación de propietarios. En una torre de condominios las cuotas pueden competir con el capital y el interés. Dos propiedades al mismo precio pueden producir aprobaciones muy distintas según el presupuesto del edificio, su seguro y cualquier assessment pendiente.

El bloqueo de tasa

Un rate lock (bloqueo de tasa) es la promesa del prestamista de que la tasa de interés de tu oferta no cambiará entre la oferta y el cierre, siempre que cierres dentro del plazo del bloqueo y nada cambie en tu solicitud. El CFPB señala que los bloqueos suelen estar disponibles por 30, 45 o 60 días, a veces más.

Dos advertencias de la misma fuente. Si no puedes cerrar dentro del bloqueo, extenderlo puede ser caro y podrías perder la tasa. Y el bloqueo corta en las dos direcciones: si las tasas bajan después de bloquear, puedes quedar fuera de la tasa menor salvo que el prestamista ofrezca un float-down. Pregunta cuánto cuesta el bloqueo, cuándo empieza y qué pasa si el cierre se corre una semana.

Por qué los vendedores de Miami pesan la carta

Una oferta financiada le pide al vendedor esperar un Loan Approval Period (período de aprobación del préstamo), 30 días por defecto en el contrato de Florida Realtors/Florida Bar, durante el cual el comprador puede terminar si el préstamo no se aprueba. Una oferta en efectivo no pide nada de eso. Por eso la primera pregunta del agente de listado no es tu precio. Es qué tan probable es que el préstamo cierre, y qué tan rápido.

Una aprobación con underwriting, un período de aprobación más corto y un prestamista que el agente de listado reconoce mueven esa respuesta a tu favor. También la secuencia: el contrato te exige solicitar el préstamo dentro de 5 días de la Effective Date, y un comprador que ya tiene el expediente abierto lo cumple el primer día. Lee la guía del contrato AS IS para ver cómo funcionan esos plazos.

Cuántos prestamistas consultar

El CFPB recomienda contactar al menos tres prestamistas y pedirle a cada uno que muestre la tasa de interés, el APR, los costos estimados y el pago mensual para un par de opciones de préstamo. Su razonamiento es simple: quien compara ahorra dinero, muchas veces miles a lo largo del préstamo.

La preocupación por el puntaje de crédito es menor de lo que la gente cree. Dentro de una ventana de 45 días, explica el CFPB, varias consultas de crédito de prestamistas hipotecarios se registran en tu reporte como una sola, porque los prestamistas entienden que vas a comprar una sola casa. Haz tus comparaciones dentro de esa ventana y compara lo mismo con lo mismo: el mismo tipo de préstamo, el mismo plazo de bloqueo, el precio del mismo día.

En Miami, agrega un criterio que el CFPB no menciona: ¿el prestamista cierra condominios en edificios antiguos, y sabe en qué edificios no presta? Una gran tasa en un edificio que el prestamista rechaza después no es una gran tasa.

Entre la aprobación y el cierre

La aprobación es una foto. El prestamista vuelve a verificar crédito, empleo y activos antes de desembolsar, y un cambio en la foto puede reducir o cancelar el préstamo. Hasta que tengas las llaves:

• No abras crédito nuevo, no financies muebles ni un carro, y no firmes como codeudor de nadie.
• No cambies de trabajo sin avisarle primero a tu oficial de préstamos, sobre todo a pago por comisión o por contrato.
• No muevas dinero entre cuentas en montos grandes sin explicación. Cada depósito necesita su respaldo.
• No te atrases en ningún pago.
• Sí guarda copia de cada documento que enviaste, y responde las solicitudes de underwriting el mismo día.

Cerca del final, el CFPB recuerda que el prestamista debe entregarte el Closing Disclosure (declaración de cierre) al menos tres días hábiles antes del cierre. Compáralo con tu Loan Estimate línea por línea y pregunta por cualquier cosa que haya cambiado.

Un calendario simple

Los plazos del contrato son los valores impresos en el formulario de Florida Realtors/Florida Bar; tu contrato puede ser distinto. Los tiempos de cada prestamista varían.

Dónde entra ClearPath

Nosotros no prestamos. Te presentamos prestamistas que cierran en Miami-Dade cada semana, te ayudamos a leer la carta que recibes y escribimos la oferta alrededor de ella: el período de aprobación correcto, la ventana de inspección correcta y una historia que el agente de listado se cree. Empieza en el centro del comprador o escríbenos.