Casas en venta en Coconut Grove: guía del vecindario

Horace P. Porter le puso el nombre en 1873 mientras alquilaba una casa en la finca de los Beasley, 160 acres frente a la bahía. Isabella y Charles Peacock abrieron el Peacock Inn en 1882 donde hoy está Peacock Park, el primer hotel en tierra firme del sur de la Florida, y colonos llegados de las Bahamas que trabajaban ahí levantaron una de las primeras comunidades en lo que hoy es el West Grove. Ralph Munroe, diseñador de yates, terminó The Barnacle en 1891; es la casa más antigua del condado que sigue en su sitio original.

El Grove se incorporó como ciudad propia en 1919 y Miami lo anexó en 1925, una decisión que los vecinos han intentado revertir en los tribunales sin éxito. Su Village Council todavía sesiona en el Miami City Hall, y un Business Improvement District administra el núcleo comercial desde 2009. El vecindario cubre 5.607 millas cuadradas entre la US-1 y Biscayne Bay, desde Brickell Avenue hasta North Prospect Drive, con 20,076 residentes en el censo de 2010. El Goombay Festival, el Coconut Grove Arts Festival y el King Mango Strut son las fechas fijas del calendario.

El código Miami 21 divide el Grove en cuatro subdistritos: North Grove entre la US-1, el Rickenbacker Causeway, la bahía y SW 27th Avenue; Center Grove hacia el oeste hasta SW 32nd Avenue; el Village Center alrededor de Main Highway y The Barnacle; y South Grove hasta Le Jeune Road y Battersea Road. Los cuatro están llenos de casas unifamiliares en lotes de tamaños y formas irregulares, desde cabañas de madera de la era bahameña y casas mediterráneas de los años 20 hasta construcciones nuevas que deben diferenciarse de las vecinas en volumen y detalle.

Las reglas del NCD-3 limitan las casas a 25 pies en el punto medio del techo, exigen área verde igual a 0.3 veces el lote, empujan los garajes 20 pies detrás de la fachada y prohíben replatear lotes si eso borra una isleta o servidumbre verde. Los condominios están sobre el agua: las tres torres de Grove Isle, terminadas en 1982 en una isla artificial de 20 acres, las torres de South Bayshore Drive y Two Park Grove. La finca Vizcaya, de 1914 a 1922, en 3251 South Miami Avenue, marca el borde norte en 50 acres.

El Metrorail corre junto a la US-1 por el borde norte del Grove. La estación Coconut Grove, en 2780 SW 27th Avenue, y Douglas Road, en 3100 South Douglas Road, abrieron el 20 de mayo de 1984 en las líneas Green y Orange; la Orange Line llega al Miami International Airport. La ruta 22 de Metrobus va por SW 27th Avenue y Tigertail Avenue, y la 12 por South Miami Avenue.

El trolley Coconut Grove de la ciudad de Miami conecta las dos estaciones con Armbrister Park y Douglas Park, de lunes a sábado de 6:30 a.m. a 11 p.m., y el trolley gratuito Grand Avenue de Coral Gables también llega a Douglas Road. En carro, las vías principales son la US-1, Main Highway, South Bayshore Drive, Ingraham Highway y Grand Avenue. rome2rio calcula 6.8 millas al Downtown de Miami, 7 al aeropuerto y 11.8 a Miami Beach.

El núcleo comercial está donde Grand Avenue se encuentra con Main Highway. CocoWalk, en 3015 Grand Avenue, abrió en 1990 y reabrió en 2021 después de un rediseño completo, con The Streets of Mayfair al cruzar la calle. Peacock Park, David Kennedy Park y Alice Wainwright Park bordean la bahía, y los cinco acres de The Barnacle, en 3485 Main Highway, son parque estatal.

Dinner Key, una isla hasta que la rellenaron en 1914, fue la base de hidroaviones de Pan Am; la terminal de 1934 en 3500 Pan American Drive es el Miami City Hall desde 1954 y entró al National Register en 1975. Vizcaya, National Historic Landmark desde 1994, queda en el extremo norte cerca de Mercy Hospital, fundado en 1950 con 488 camas y operado como HCA Florida Mercy Hospital desde 2022.

Miami-Dade County Public Schools opera Coconut Grove Elementary y Frances S. Tucker Elementary dentro del vecindario. George Washington Carver Middle, en 4901 Lincoln Drive, admite a la mayoría por solicitud pero reserva cupos mínimos para direcciones de Coconut Grove. Muchas direcciones del Grove están zonificadas a Coral Gables High School, en 450 Bird Road, cruzando la US-1; confirma la asignación de cada dirección con el distrito.

Dos escuelas privadas están sobre Main Highway: Ransom Everglades, fundada en 1903, con su campus de grados 6-12 frente a la bahía en 3575 Main Highway, y Carrollton School of the Sacred Heart, en 3747 Main Highway, PK-12 desde 1961 alrededor de la finca El Jardin de 1918. Mercy Hospital atiende emergencias en el extremo norte.

Lee el NCD-3 antes de planear una remodelación. Cualquier permiso de demolición requiere un waiver, revisión bajo la ordenanza de protección de árboles y un levantamiento de árboles por un arborista certificado, y los lotes que tenían una casa antes del 24 de septiembre de 2005 no se pueden dividir sin un warrant. Pide el historial de permisos de la ciudad de Miami y busca violaciones abiertas; las casas viejas del Grove suelen tener ampliaciones que nunca se cerraron.

Del lado de la bahía, consigue el certificado de elevación y una cotización de seguro contra inundación antes de fijar tu número. En condominios, Florida exige la inspección milestone en edificios de tres pisos o más y Miami-Dade exige la recertificación a los 25 años en edificios costeros, y luego cada 10 años; pídele a la asociación su estudio de reservas y su presupuesto. Un reporte de mitigación de viento sobre el techo y las ventanas mueve la cotización del seguro más que cualquier otra cosa.

El comprador del Grove paga por el dosel de árboles, la forma del lote y la caminata al Village Center, así que eso va al principio del anuncio, con el levantamiento de árboles y el expediente de permisos listos antes de la primera visita. Una casa que cumple claramente con el NCD-3 le quita al comprador su mayor incógnita.

Las propiedades frente a la bahía y en South Grove se mueven más lento y atraen compradores de contado, así que fija el precio contra ventas cerradas del mismo lado de Main Highway, no contra un promedio del vecindario. Quien vende un condominio debe tener a mano el reporte milestone, el estudio de reservas y el presupuesto, porque los bancos y los compradores ahora los piden primero.