Casas en venta en La Pequeña Habana: guía del vecindario

La Pequeña Habana se extiende hacia el oeste desde el río Miami por unas dos millas y media. Sus límites habituales son la SW 3rd Avenue al este, la SW 37th Avenue al oeste, la NW 7th Street al norte y la SW 22nd Street, Coral Way, al sur. El Censo de 2010 contó 76,163 residentes en los códigos postales 33125, 33126, 33128, 33130 y 33135.

El lugar existía mucho antes que el nombre. La subdivisión Westmoreland empezó a desarrollarse en 1912 entre las avenidas SW 12 y 14, y muchas de sus casas son de 1914, construidas con pino de Dade County y piedra oolítica. South Shenandoah y Shenandoah Amended llegaron con el boom de mediados de los años veinte, que se desplomó en 1926. El Tower Theater abrió en el 1508 de SW 8th Street en diciembre de 1926 y reabrió el 3 de octubre de 1931 tras la remodelación Art Deco de Robert Law Weed, que le puso una torre de acero de 40 pies. En los años sesenta, las zonas conocidas como Riverside y Shenandoah tomaron el nombre de La Pequeña Habana, y la Calle Ocho se volvió la calle principal.

La Calle Ocho es la SW 8th Street, el extremo este del Tamiami Trail. Su tramo emblemático va de la avenida 12 a la 27: el Parque del Dominó en la 15, establecido en 1976 y oficialmente Máximo Gómez Park; el Paseo de la Fama entre la 12 y la 17; CubaOcho en el 1465 de SW 8th Street; y el bulevar memorial de la SW 13th Avenue con su monumento a la invasión de Bahía de Cochinos de 1961. El National Trust for Historic Preservation puso a La Pequeña Habana en su lista de los 11 lugares más amenazados en 2015 y la declaró tesoro nacional en 2017.

Shenandoah, entre las avenidas SW 12 y 27 y desde la Calle Ocho hasta Coral Way, concentra la mayor cantidad de casas de los años veinte y treinta: bungalows de madera y casas Mediterranean Revival con arcos, columnas, balcones, techos de teja de barril y estuco texturizado, más algunas con detalles Streamline Moderne o Art Deco. Los lotes son modestos, típicamente de 7,500 pies cuadrados, y muchas casas han sido ampliadas o convertidas con los años.

Más cerca del río, East Little Havana ha sido siempre una mezcla de bungalows pequeños, garden apartments levantados sobre parqueo en planta baja, dúplex y lotes vacíos. Entre los sobrevivientes históricos junto al agua están la J.W. Warner House, en el 111 de SW 5th Avenue, de 1912, y el Miami River Inn, en el 437 de SW 2nd Street, con edificaciones de 1908.

La zonificación define lo que se construye. Miami 21, el código de la ciudad de 2009, imaginó edificios de uso mixto de ocho a doce pisos en East Little Havana y dejó la mayoría de las cuadras interiores en baja altura, y una enmienda de 2015 eximió a ciertos lotes de menos de 10,000 pies cuadrados de los requisitos de parqueo para multifamiliar; desde entonces han aparecido edificios pequeños de apartamentos en las cuadras del este. La zona de transecto del lote decide si al lado puede ir un dúplex, un cuádruplex o un edificio de mediana altura; revísala antes de enamorarte de la calle.

La Calle Ocho y West Flagler Street son los ejes este–oeste, y las avenidas SW 12, 17, 22 y 27 llevan el tráfico norte–sur. La I-95 corre por el borde este y el Dolphin Expressway, la SR 836, por el norte. Según Rome2rio, el downtown queda a unas dos millas al este, el Aeropuerto Internacional de Miami a unas 10 millas por carretera, Miami Beach a unas 8, Doral a unas 10.7 y Coral Gables a unas 2.

No hay estación de Metrorail dentro de La Pequeña Habana; la estación Brickell queda a una milla al este por el Tamiami Trail. El trolley gratuito de la Ciudad de Miami cubre La Pequeña Habana y conecta con la estación Brickell, de lunes a sábado de 6:30 a.m. a 11 p.m. y los domingos de 8 a.m. a 8 p.m. La oficina NET de la Ciudad para La Pequeña Habana está en el 1300 de SW 12th Avenue.

El día a día pasa por la Calle Ocho. El Parque del Dominó, en la SW 8th Street con la avenida 15, abre de 9 a.m. a 6 p.m. los siete días. El Tower Theater, renovado en 2002 y entregado al Miami Dade College, proyecta cine a unas puertas de ahí. Versailles, abierto en 1971 por Felipe A. Valls Sr., ocupa la cuadra entre las avenidas 35 y 36. Los Viernes Culturales toman el tramo entre la 14 y la 17 el último viernes de cada mes, y el Festival de la Calle Ocho atrae a más de un millón de visitantes; el 13 de marzo de 1988 puso un récord Guinness con una conga de 119,986 personas.

Junto al río, el parque José Martí, en el 351 de SW 4th Street, tiene piscina con carriles, equipos de gimnasio al aire libre, canchas de béisbol y baloncesto y área de juegos. El loanDepot park, en el 501 de Marlins Way, construido donde estaba el viejo Orange Bowl y abierto el 4 de abril de 2012, tiene 36,742 asientos bajo un techo retráctil. La sucursal de la biblioteca pública de Miami-Dade en el 1398 de SW 1st Street atiende el vecindario, y el Jackson Memorial Hospital, con el único centro de trauma de nivel 1 del condado, queda justo al norte, en el 1611 de NW 12th Avenue.

Miami High School, en el 2450 de SW 1st Street, es la escuela pública emblemática del vecindario. Fundada en 1903 como la primera secundaria de lo que hoy es el condado Miami-Dade, su edificio de 1928, obra de Richard Kiehnel, está en el Registro Nacional de Lugares Históricos y fue restaurado entre 2010 y 2014.

Entre las primarias públicas están Riverside Elementary, en el 1190 de SW 2nd Street; Citrus Grove K-8 Center, en el 2121 de NW 5th Street; Shenandoah Elementary, Auburndale Elementary y Kensington Park Elementary. Ada Merritt K-8 Center, en el 660 de SW 3rd Street, es una magnet con Bachillerato Internacional, y Shenandoah Middle también es magnet. Las Escuelas Públicas de Miami-Dade asignan por dirección, así que verifica la zona de la casa exacta. La Ciudad de Miami da policía, bomberos, parques y permisos, y aquí eso importa porque buena parte de las casas es anterior a los códigos modernos.

Revisa la estructura. Una casa de los años veinte puede tener armazón de pino de Dade County, plomería y electricidad originales y ampliaciones hechas sin permiso. Pide una inspección completa más una inspección de cuatro puntos y un informe de mitigación de viento; las aseguradoras van a exigir los dos. Saca el historial de permisos de la Ciudad de Miami y compáralo con lo que ves en sitio.

Revisa la zona de inundación de la parcela exacta. Las cuadras junto al río Miami son las que con más probabilidad están mapeadas como áreas especiales de riesgo, donde una hipoteca con respaldo federal exige seguro de inundación; los mapas vigentes de FEMA para Miami-Dade entraron en vigor el 11 de septiembre de 2009, y un certificado de elevación puede cambiar la prima. Confirma la zona de transecto de Miami 21 de tu lote y de los vecinos. En dúplex y edificios pequeños, pide por escrito los contratos, el rent roll y dos años de gastos; los edificios de tres pisos o más caen bajo las reglas de inspección milestone de Florida.

Aquí llegan dos tipos de comprador: quien quiere una casa de los años veinte con sus detalles originales y el inversionista que lee la zonificación del lote antes que la cocina. Atiende a los dos. Fotografía los arcos, el techo de teja y los pisos, y pon la zona de transecto, el tamaño del lote y el historial de permisos en los comentarios del anuncio. Las ampliaciones sin permiso son lo que más tumba negocios; resuélvelas o decláralas antes de publicar. Una casa con techo reciente, electricidad actualizada y una inspección de cuatro puntos limpia es más fácil de asegurar, y eso es lo que lleva al comprador del interés al contrato.