Casas en venta en North Miami Beach: guía del vecindario

El capitán William H. Fulford pasó por aquí en 1881 y encontró lo que llamó Big Snake Creek, hoy el río Oleta. Lafe Allen compró 557 acres en 1917 y la Fulford-by-the-Sea Company empezó a vender lotes en 1922. Carl Fisher construyó el Fulford-Miami Speedway en 1925, un óvalo de madera de 1.25 millas con curvas peraltadas a 50 grados, y 20,000 personas vieron su única carrera el 22 de febrero de 1926. El huracán del 17 de septiembre de 1926 lo destruyó y la madera se usó para reconstruir Miami. Ese año los residentes se organizaron como Town of Fulford, en 1927 pasó a ciudad y el 15 de junio de 1931 la legislatura la renombró North Miami Beach tras anexar terrenos de playa. La playa se perdió después a manos de Sunny Isles, así que el nombre sobrevivió a la geografía.

La ciudad ocupa 5.37 millas cuadradas, 4.85 de tierra, con 43,676 residentes en el Censo de 2020. North Miami queda al sureste, la zona de Golden Glades al suroeste, Miami Gardens al oeste, Ojus (no incorporado) al norte, Aventura al noreste y Sunny Isles Beach cruzando el Intracoastal. NE 163rd y NE 167th Streets son las calles comerciales; el 163rd Street Shopping Center abrió en 1956, la misma década en que se terminó la State Road 826. NE 164th Street pasó a llamarse Hanford Boulevard en 1975.

Al oeste de Biscayne Boulevard, la ciudad es una cuadrícula de casas de una planta de bloque de concreto de los años 50 y 60, normalmente de dos o tres cuartos en lotes más chicos que los de Miami Gardens, en vecindarios como Sunray, Highland Village, Skylake, Uleta y Washington Park. Los apartamentos tipo garden y los condominios viejos se agrupan sobre NE 163rd Street, West Dixie Highway y Biscayne Boulevard, y hay una corriente constante de edificios de renta de mediana altura nuevos sobre el bulevar.

Eastern Shores es la excepción. Era manglar hasta que se rellenó a finales de los 50, y hoy es una península cerrada, con guardia desde 1997, delimitada por Sunny Isles Boulevard, Maule Lake, el Intracoastal y Dumfoundling Bay. Las calles van de NE 164th a NE 171st y las avenidas de la 29 a la 40, casi cualquier lote da a un canal artificial y el lado este tiene condominios y townhouses. Una casa frente al agua con muelle aquí es una compra distinta a una casa de Sunray: otro precio, otro seguro, otra zona de inundación.

Biscayne Boulevard (US 1) sube por el lado este de la ciudad, 11 millas al sur hasta el downtown de Miami y 14 al norte hasta Fort Lauderdale. La I-95 corre por el borde noroeste con acceso en la salida 12, y el Golden Glades Interchange, donde se juntan la I-95, el Turnpike, el Palmetto, la US 441 y la SR 9, queda en el borde oeste de la ciudad; su reconstrucción de $908 millones empezó en 2024 y debe terminar en 2031. Sunny Isles Boulevard (NE 163rd Street) es el puente a la playa.

Según el ruteo de mapas son unas 16 millas al downtown de Miami, 19 al Aeropuerto Internacional de Miami, 18 a Miami Beach, 20 a Doral y 3 a Aventura, donde la estación de Brightline abrió en diciembre de 2022. La estación Golden Glades de Tri-Rail queda justo al oeste del intercambiador, y Metrobus opera la NMB Line y la ruta E por la zona.

Oleta River State Park, sobre NE 163rd Street en la desembocadura del río, son 1,033 acres de manglares, muelles de kayak, senderos de bicicleta de montaña, una playa de bahía y cabañas rústicas, y el espacio verde más grande en los alrededores de la ciudad. Greynolds Park, 265 acres justo al norte del límite en Ojus, fue una cantera de caliza donada por A. O. Greynolds en 1933 y desarrollada por el Civilian Conservation Corps entre 1936 y 1939; su montículo de 42 pies es el punto más alto del sur de Florida, y tiene campo de golf y casa de botes.

El canal Snake Creek (C-9) cruza la ciudad camino al río Oleta. Es sobre todo un canal de control de inundaciones, con la esclusa de agua salada S-29 terminada en 1953, pero su franja de 100 pies lleva el Snake Creek Trail, pavimentado y de 6.5 millas, hasta Miami Gardens, y se usa para pescar y remar en kayak. El Ancient Spanish Monastery, en 16711 West Dixie Highway, se construyó en Sacramenia, España, entre 1133 y 1141, lo compró William Randolph Hearst, pasó décadas en cajas y se volvió a armar aquí a principios de los 50; es parroquia episcopal desde 1964. El Julius Littman Performing Arts Theater de la ciudad, con 931 butacas, comparte la dirección del City Hall en 17011 NE 19th Avenue.

Miami-Dade County Public Schools atiende la ciudad. North Miami Beach Senior High, en 1247 NE 167th Street, abrió en 1971 y tiene un magnet biomédico y ambiental (BEAM), una academia iPrep y un programa AP Capstone. La parte norte de la ciudad está zonificada hacia Dr. Michael M. Krop Senior High, en 1410 County Line Road, abierta desde 1998 con un magnet de artes visuales y escénicas, y el lado de la bahía hacia Alonzo and Tracy Mourning Senior High en North Miami, abierta desde 2009. Entre las primarias e intermedias están Fulford Elementary, Greynolds Park Elementary, Gertrude K. Edelman/Sabal Palm Elementary y John F. Kennedy Middle.

El City Hall y la biblioteca pública están en 17011 NE 19th Avenue. La ciudad opera su propio servicio de agua, NMB Water, que también factura a clientes fuera de los límites municipales. El hospital completo más cercano es HCA Florida Aventura Hospital, en 20900 Biscayne Boulevard, con 493 camas y centro de trauma nivel II.

Trata el interior y el frente de agua como mercados separados. Los puntos de muestra de FEMA que corrimos dieron Zona X en el centro de la ciudad cerca de NE 167th Street y una X sombreada de 0.2 por ciento cerca de NE 163rd Street y Biscayne Boulevard, pero Zona AE con elevación base de 8 pies en Eastern Shores. En la península, cuenta con seguro de inundación si la hipoteca tiene respaldo federal, pide el certificado de elevación y revisa los permisos del muro de contención y del muelle; en el interior, el techo, el panel eléctrico y el historial de permisos de cualquier terraza cerrada o garaje convertido definen la inspección de cuatro puntos y la cotización.

Los edificios de condominios sobre NE 163rd Street, West Dixie Highway y en Eastern Shores que tengan tres pisos o más y pasen de 25 años caen bajo las reglas de inspección milestone y estudio de reservas posteriores a Surfside, y bajo la recertificación de Miami-Dade; pide los reportes, el presupuesto y cualquier cuota extraordinaria antes de ofertar. Los edificios de renta nuevos sobre Biscayne Boulevard están cambiando la calle cuadra por cuadra, algo que conviene saber si compras una casa a la vista del bulevar.

Una casa en Sunray o Skylake se vende a compradores que quieren patio y un traslado razonable a un precio por debajo de Aventura, así que compite por edad del techo, cotización de seguro y expediente de permisos limpio. Una casa en Eastern Shores se vende por el agua: profundidad del muelle, estado del muro de contención, certificado de elevación y la póliza de inundación que se transfiere con ella. Reúne esos documentos antes de publicar.

Fija el precio contra ventas cerradas en tu propio vecindario y época de construcción, no contra la cifra de la ciudad, que mezcla la península con el interior. Fotografía el canal desde el muelle a la hora correcta si lo tienes, y el patio si no.