Casas en venta en North Miami: guía del vecindario

North Miami está sobre la bahía de Biscayne, a unas 10 millas al norte del downtown de Miami. Ocupa 10.0 millas cuadradas, 8.5 de ellas de tierra, a unos 7 pies de elevación, en los códigos postales 33161, 33167, 33168, 33181 y 33160. El Censo de 2020 contó 60,191 residentes, frente a 58,786 en 2010, lo que la hace la séptima ciudad más grande del condado Miami-Dade. El City Hall está en el 776 de NE 125th Street.

La ciudad empezó como Arch Creek, un asentamiento que tomó el nombre de un puente natural de piedra caliza y donde Charles J. Ihle se estableció en 1891. El 5 de febrero de 1926, treinta y ocho de cuarenta y siete votantes inscritos, animados por los desarrolladores Earl Irons y Arthur Griffing, votaron por incorporarse como Town of Miami Shores. Tras una decisión de la Corte Suprema de Florida que sacó los terrenos frente al mar de los límites del pueblo, pasó a llamarse Town of North Miami en 1931. El censo de 1940 contó 1,973 habitantes; una nueva carta aprobada el 27 de mayo de 1953 creó la City of North Miami. La ciudad celebra sus 100 años en 2026.

El resultado es una ciudad con varias caras: una cuadrícula de mediados de siglo en las calles interiores al oeste de Biscayne Boulevard, vecindarios cerrados con canales sobre la bahía, el campus Biscayne Bay de FIU, de casi 200 acres, en NE 151st Street, y el proyecto SoLé Mia que se levanta sobre un antiguo relleno sanitario al este de Biscayne Boulevard.

La mayoría de las casas de North Miami son del boom de los años cincuenta, cuando la ciudad fue descrita como una de las de crecimiento más rápido de Estados Unidos. Tierra adentro, las cuadras entre NE 2nd Avenue y Biscayne Boulevard y a lo largo de las calles NE 125 y 135 tienen casas de bloque de una planta, muchas ampliadas después, en lotes urbanos estándar.

Sobre la bahía, Keystone Point y Sans Souci Estates se desarrollaron en los años cincuenta con canales abiertos en el terreno para que las casas tuvieran muelle y salida corta a la bahía de Biscayne. Keystone Point es cerrado, con su propia asociación de propietarios, y sus casas van desde ranch originales hasta casas de dos plantas reconstruidas. Sans Souci Estates mezcla casas mid-century modern y de influencia española de dos a siete habitaciones.

La vivienda más nueva está en SoLé Mia, un proyecto de 184 acres al este de Biscayne Boulevard, sobre el antiguo Biscayne Landing, desarrollado por Turnberry Associates y LeFrak. Los planes contemplan más de 4,000 residencias alrededor de Laguna Solé, una laguna artificial de 11 acres; la primera fase, The Shoreline, entregó 397 unidades en enero de 2019, y UHealth arrendó unos 10 acres para un centro médico ese mismo año. Aparte, la ciudad tiene un programa de rehabilitación para propietarios que viven en su casa, con hasta $60,000 en reparaciones para quienes califican.

Biscayne Boulevard, la US 1, recorre la ciudad de norte a sur, y NE 125th Street es la calle principal este–oeste que atraviesa el centro cívico. La I-95 corre por el lado oeste, con salidas en las calles NW 125 y 135. Según Rome2rio, el downtown de Miami queda a unas 9.8 millas por carretera, el Aeropuerto Internacional de Miami a 11.9, Miami Beach a 11, Aventura a 6 y Doral a 15.2.

La ciudad opera el NoMi Express, un trolley gratuito que empezó en diciembre de 2004, y un servicio eléctrico a demanda Freebee dentro de los límites de la ciudad. Las rutas de Metrobus de Miami-Dade cubren Biscayne Boulevard y las calles principales. No hay estación de Metrorail en North Miami.

El centro cívico de NE 125th Street reúne el City Hall en el 776 y el Museum of Contemporary Art en el 770, que nació en 1981 como Center for Contemporary Art y se mudó en 1996 a su edificio de 23,000 pies cuadrados de Gwathmey Siegel. La North Miami Public Library, en el 835 de NE 132nd Street, tiene más de 60,000 títulos.

El parque estatal Oleta River, creado en 1986, es el parque urbano más grande del sistema de parques estatales de Florida, con 1,033 acres de orilla de manglar, rutas de kayak y senderos de bicicleta de montaña, y rodea el campus Biscayne Bay de FIU. Más cerca, Enchanted Forest Elaine Gordon Park, en el 1725 de NE 135th Street, es una reserva de 22 acres junto a Arch Creek con centro de naturaleza, sendero, zoológico de contacto y paseos en pony. Arch Creek Park, un sitio de 8 acres en NE 135th Street con Biscayne Boulevard, protege el puente natural que dio nombre a la ciudad. Cagni Park, en el 13498 de NE 8th Avenue, tiene canchas de baloncesto, campo multiusos y pista para caminar, y Griffing Park ocupa 2.5 acres.

El hospital más cercano es el Jackson North Medical Center, en el 160 de NW 170th Street en North Miami Beach, con 382 camas y emergencias para adultos y niños las 24 horas.

North Miami High School, en el 13110 de NE 8th Avenue, abrió en 1951 como Edward L. Constance Junior-Senior High y tiene programa de Bachillerato Internacional desde enero de 1990; su campus se reconstruyó en un terreno contiguo a principios de la década de 2010. Alonzo and Tracy Mourning High School, en el 2601 de NE 151st Street, abrió en agosto de 2009 a dos cuadras al norte del campus de FIU y atiende la parte este de la ciudad. David Lawrence Jr. K-8 Center, en el 15000 de Bay Vista Boulevard, y Natural Bridge Elementary, en el 1650 de NE 141st Street, atienden los vecindarios junto a la bahía.

El campus Biscayne Bay de Florida International University es el campus satélite más grande del sistema universitario estatal, con más de 7,000 estudiantes en casi 200 acres frente al agua, y aloja la Chaplin School of Hospitality and Tourism Management, periodismo, ciencias marinas y el centro de producción de Royal Caribbean. Johnson & Wales University tuvo campus en North Miami de 1992 a 2021.

La ciudad tiene su propia policía, obras públicas, biblioteca y parques. Su equipo de manejo de planicies de inundación, en el 12400 de NE 8th Avenue, atiende certificados de elevación y preguntas sobre zonas de inundación.

Empieza por la zona de inundación. La página de mapas de la ciudad define las zonas A, AE, AH, VE y X; AE corresponde a profundidades de más de 3 pies, AH a inundación superficial de 1 a 3 pies, y VE a zonas costeras con riesgo de oleaje. Dentro de cualquier área especial de riesgo, una hipoteca con respaldo federal exige seguro de inundación, y la participación de la ciudad en el Community Rating System puede dar hasta un 20 por ciento de descuento en una póliza NFIP. Los vecindarios de canales y las calles junto a Arch Creek son donde hay que mirar con más cuidado, y un certificado de elevación puede mover la prima.

En una casa de los años cincuenta, pide inspección de cuatro puntos e informe de mitigación de viento; los dos determinan la cotización del seguro. Pide la fecha del permiso del techo y el historial de permisos de cada ampliación y cochera cerrada. En Keystone Point, consigue los documentos y reglas de la asociación antes de hacer la oferta.

En SoLé Mia o en cualquier edificio de tres pisos o más, aplican las reglas de inspección milestone y estudio de reservas de Florida a medida que los edificios envejecen; en construcción nueva, pide la garantía del desarrollador por escrito y compara el presupuesto del primer año con las cuotas que te cotizaron.

El comprador en North Miami te compara con las ciudades costeras del este y con el producto nuevo de SoLé Mia, así que el anuncio debe ser específico: el año, la fecha del techo, la protección contra huracanes, si el lote da a un canal y el estado del muelle. Una casa fácil de asegurar es fácil de vender aquí.

Las casas frente a canal en Keystone Point y Sans Souci se comparan entre sí, no con las ranch interiores, así que saca comparables del mismo tipo de calle. Cierra permisos y violaciones abiertas antes de publicar; la oficina de código de la ciudad es activa, y un expediente limpio acorta el periodo de contrato.