Casas en venta en Miami Shores: guía del vecindario

Miami Shores Village está en el noreste del condado Miami-Dade, con la bahía de Biscayne al este, la Ciudad de Miami al sur, El Portal al suroeste, Pinewood al oeste y Biscayne Park al norte. Ocupa 3.78 millas cuadradas, 2.49 de ellas de tierra, a unos 7 pies de elevación. El Censo de 2020 contó 11,567 residentes, frente a 10,493 en 2010. El Village Hall está en el 10050 de NE 2nd Avenue.

La zona se pobló a principios de los años 1870 con el nombre de Biscayne, cuando William H. Gleason y William H. Hunt subieron por la bahía desde Miami. En 1924 la Shoreland Company, dirigida por Hugh M. Anderson, compró el Gordon Tract, Bay View Estates y terrenos vecinos para levantar "America's Mediterranean", un plan maestro con 9,000 solares, cinco millas y dos tercios de frente a la bahía y cuatro millas de canales interiores. La compañía terminó 118 casas de estilo mediterráneo antes de que el huracán del 18 de septiembre de 1926 lo parara todo. Bessemer Properties, parte de los intereses de la familia Phipps, compró las propiedades en 1928 a través de la New Miami Shores Corporation.

El pueblo se incorporó el 2 de enero de 1932, con Roy H. Hawkins como fundador principal y Frank O. Pruitt como primer alcalde. Llegó a 9,000 residentes en 1968 y se llama a sí mismo el Village Beautiful. Veinticinco de las casas mediterráneas de la era Shoreland están en el Registro Nacional de Lugares Históricos, y por eso las calles al oeste de Biscayne Boulevard todavía se leen como un plano de los años veinte.

Miami Shores es un pueblo de casas independientes. No hay torres de condominios, y el parque de vivienda se lee por décadas. La capa más antigua es la obra de Shoreland de los años veinte: casas Mediterranean Revival con techos de teja de barril, arcos y estuco, concentradas cerca de NE 2nd Avenue, Grand Concourse y las calles alrededor del country club.

La segunda capa llegó con el crecimiento de posguerra que llevó el pueblo a 9,000 residentes en 1968: casas ranch y Florida-modern de una planta en las cuadras al este de Biscayne Boulevard y a lo largo de los canales, muchas con lotes más grandes y piscinas añadidas después. Las calles frente a la bahía y a los canales, alrededor de Bayfront Park en North Bayshore Drive, tienen los lotes más grandes y la mayor exposición a zonas de inundación.

Como tanta vivienda es anterior a 1970, lo que importa es la edad del techo, las actualizaciones eléctricas y de plomería, la protección contra huracanes y el historial de permisos de las ampliaciones. Las casas renovadas se venden junto a las originales, y la diferencia en el costo del seguro entre unas y otras puede ser grande.

Biscayne Boulevard, la US 1, cruza el pueblo de norte a sur, y NE 2nd Avenue es la calle principal local, con el Village Hall, la biblioteca y las tiendas. La I-95 es el borde oeste de la zona, con entradas por NE 103rd Street o 125th Street. El corredor del ferrocarril Florida East Coast atraviesa el campo de golf y marca la línea entre el lado oeste, más antiguo, y las calles junto a la bahía.

Según Rome2rio, el Downtown queda a unas 6.6 millas por carretera, el Aeropuerto Internacional de Miami a 9.9, Miami Beach a 9.3 cruzando los causeways, Aventura a 8.2 y Doral a 13.2. No hay estación de Metrorail en el pueblo; la mayoría se mueve en carro, y Biscayne Boulevard lleva el servicio de autobuses del condado.

El Miami Shores Country Club, en el 10000 de Biscayne Boulevard, es el corazón del pueblo. A principios de 1939 se despejaron 130 acres de bosque, la Works Progress Administration ayudó a financiarlo y el campo abrió ese otoño con diseño de Robert F. "Red" Lawrence y Louis Wilson. El canal Biscayne C-8 y el ferrocarril FEC lo atraviesan, y es parada destacada del Florida Historic Golf Trail.

Las instalaciones del pueblo se agrupan en Park Drive: el C. Lawton McCall Community Center en el 9617, el centro de tenis y pickleball en el 9701, los campos deportivos y el Field House en el 9825, Constitution Park en la calle 97 y el Tot Lot en NE 101st Street. Bayfront Park va de la calle 94 a la 97 sobre North Bayshore Drive, y el complejo acuático y el parque para perros están en el 10200 de Biscayne Boulevard. La Brockway Memorial Library, fundada en 1949, guarda los archivos de Miami Shores.

Barry University, fundada en 1940 por las Adrian Dominican Sisters como Barry College y universidad desde el 13 de noviembre de 1981, ocupa un campus de 54 edificios dentro del pueblo. El hospital más cercano es el North Shore Medical Center, en el 1100 de NW 95th Street en Miami, con 357 camas, emergencias y tratamiento de derrames.

Miami Shores Elementary, en el 10351 de NE 5th Avenue, atiende desde pre-kínder hasta quinto grado. Horace Mann Middle es la escuela intermedia pública asignada, y Miami Edison High School, en el 6161 de NW 5th Court, fundada en 1930, es la secundaria pública de la zona. Confirma las asignaciones por dirección con las Escuelas Públicas de Miami-Dade.

Doctors Charter School of Miami Shores, en el 11301 de NW 5th Avenue, es una chárter preuniversitaria de sexto a duodécimo grado con carta municipal del pueblo. Abrió en 1997 como Miami Shores/Barry University Charter School en cinco acres del campus de Barry y tomó su nombre actual en 2005, cuando un edificio permanente reemplazó las estructuras originales.

Miami Country Day School, en el 601 de NE 107th Street, es la opción privada: fundada en 1938, hoy va de pre-kínder a duodécimo grado en 21 acres con unos 1,280 estudiantes. El pueblo tiene su propia policía, obras públicas, recreación y cumplimiento de código; la oficina de Code Compliance también atiende preguntas sobre zonas de inundación.

Empieza por el mapa de inundación. Los mapas de FEMA del pueblo muestran zonas AE-7 a AE-10, AH-11, VE y V. La franja junto a la bahía de Biscayne está en la zona V de alto riesgo costero, donde toda construcción nueva debe ir elevada sobre pilotes o columnas. Dentro de cualquier área especial de riesgo, una hipoteca con respaldo federal exige seguro de inundación, y el pueblo señala que esas propiedades tienen un 26 por ciento de probabilidad de inundarse durante una hipoteca de 30 años. Miami Shores tiene clase 6 en el Community Rating System, lo que da un 25 por ciento de descuento a las pólizas elegibles.

Después revisa la casa. Pide inspección de cuatro puntos e informe de mitigación de viento en cualquier casa anterior a 1980; los dos determinan la cotización del seguro. Pide el permiso del techo, la fecha del panel eléctrico y el historial de permisos de cada ampliación y porche cerrado. Si es una casa de la era Shoreland, pregunta si es una de las 25 que están en el Registro Nacional, porque eso afecta lo que puedes cambiar.

En casi todo el pueblo no hay HOA; el código del pueblo es el reglamento. Pregunta en Code Compliance por violaciones abiertas sobre la propiedad antes de cerrar, y consigue el certificado de elevación si existe.

El comprador llega a Miami Shores por el trazado de los años veinte y los servicios del pueblo, así que el anuncio debe decir lo que la casa tiene: el año, el estilo, la fecha del techo, la protección contra huracanes y si el lote da a un canal o a la bahía. Una casa con informe de mitigación de viento vigente y zona de inundación conocida le quita dos incógnitas al comprador.

El precio sigue más a la calle que a los pies cuadrados. Los lotes frente a la bahía y a los canales, las originales de Shoreland y las ranch renovadas se comparan cada uno con sus propios comparables. La temporada importa menos que la condición: una casa asegurable con permisos limpios se vende en cualquier mes.