Aria on the Bay: condominios en venta en Edgewater, Miami

Aria on the Bay está en Edgewater, el vecindario frente a la bahía que va desde la NE 17th Street hacia el norte hasta la NE 37th Street, entre la vía del Florida East Coast Railway y la bahía de Biscayne. La torre queda en su borde sur, cruzando North Bayshore Drive desde Margaret Pace Park, a unas dos millas al norte de Brickell y a pocas cuadras al norte del Adrienne Arsht Center. Wikipedia describe Edgewater como una mezcla de casas de principios del siglo veinte tierra adentro y torres levantadas sobre la bahía desde el 2000; Aria es una de las más nuevas de esas torres.

Melo Group, un desarrollador que ha construido varias veces en Edgewater, terminó Aria en abril de 2018 con Arquitectonica como arquitecto y diseñador de interiores y GEO como paisajista. Los portales listan 53 pisos y 648 residencias. La planta curva le da forma a la terraza de la piscina, con una piscina del amanecer y otra del atardecer en lados opuestos y un jacuzzi en voladizo hacia el agua.

Las 648 residencias vienen en plantas de uno, dos y tres cuartos más penthouses, de unos 710 a 2,018 pies cuadrados según los portales. Los techos son de nueve pies, el vidrio va de piso a techo y los balcones llegan a 11 pies de fondo del lado de la bahía. Las unidades se entregaron con lavadora y secadora, closets vestidor y una cocina de especificación contemporánea, y casi todas siguen con el acabado original de 2018.

La orientación es la variable principal. Las unidades que dan al este miran sobre Margaret Pace Park hacia la bahía y el Venetian Causeway; las que dan al oeste miran hacia Biscayne Boulevard y la ciudad. Como el edificio es curvo, algunas líneas agarran las dos. Los pisos bajos del lado del parque todavía ven agua por encima de los árboles, y eso no pasa en todas las torres de Edgewater.

Una sola asociación gobierna la torre, y sus dos reglas que más pesan en una compra están claras en los portales: los contratos deben ser de al menos seis meses, con no más de dos alquileres al año, y las mascotas se permiten solo a dueños, cada una registrada en el programa de ADN de la asociación con un cargo de $100. Esa combinación orienta el edificio hacia quien vive en su unidad y hacia inquilinos de largo plazo, no hacia alquileres de temporada. Las cuotas cubren las piscinas, el spa y el gimnasio, el cine, los salones sociales, la recepción, el valet, la seguridad y el seguro maestro, con cable básico, internet, agua, alcantarillado y basura incluidos.

El certificado de ocupación es de 2018 y el edificio está sobre la bahía, así que bajo el estatuto 553.899 de Florida la primera inspección milestone vence el 31 de diciembre de 2043. El estudio de reservas de integridad estructural del estatuto 718.112(2)(g) aplica desde ya; en una torre frente a la bahía, los supuestos de reserva de la terraza de la piscina, los balcones y el muro de contención son las partidas que hay que leer.

Margaret Pace Park es la razón para elegir esta cuadra. El parque de ocho acres frente a la bahía, creado a finales de los sesenta y nombrado por una fundadora del Miami Garden Club, tiene canchas de tenis, equipos de ejercicio al aire libre, senderos para correr y áreas de picnic, y pasó por una renovación de $4 millones mientras subían las torres de alrededor en los 2000; el edificio histórico del Miami Women's Club está en su borde sur. El Baywalk que planea la ciudad lo conectará algún día con los vecindarios de la costa a ambos lados.

La estación Adrienne Arsht Center del Metromover, en el 1455 de Biscayne Boulevard en el Omni Loop, abrió en 1994 como estación Omni y se renombró en 2009; queda a pocas cuadras al sur, junto al centro de artes escénicas. iPrep Academy, en el 1500 de Biscayne Boulevard, es la escuela magnet de pre-kínder a grado 12 de Miami-Dade en esas mismas cuadras. El Bacardi Building, en la NE 21st Street, un ícono del Miami Modern, queda tres cuadras al norte. Confirma la escuela zonificada de la unidad con las Escuelas Públicas de Miami-Dade.

Si piensas alquilar la unidad, lee el mínimo de seis meses y el tope de dos al año antes que nada, y si la unidad va a tener mascota, confirma que el título esté a nombre del comprador y no de un inquilino. Pide el estudio de reservas de integridad estructural, el presupuesto vigente, las declaraciones del seguro maestro y doce meses de actas de la junta, y pregunta si hay alguna derrama pendiente. La parcela está sobre la bahía de Biscayne, así que revisa la zona de inundación de FEMA con nuestra herramienta y pide la póliza de inundación de la asociación. Confirma que el puesto de parqueo y cualquier storage se transfieran, y si el puesto viene en la escritura o es asignado.

Con 648 unidades, casi siempre hay competencia dentro del edificio, así que un anuncio gana por orientación, piso y presentación. Fotografía la vista al parque y a la bahía desde el balcón a la hora correcta, di las reglas de alquiler y de mascotas sin rodeos para que el comprador equivocado se descarte solo, y ten listos el estoppel y los documentos de la asociación. Fija el precio contra las ventas cerradas de la misma línea primero, y después contra las otras torres de Edgewater posteriores a 2015 que el comprador va a visitar la misma tarde.