The Crossings: casas en venta en Kendall

The Crossings queda a 16 millas al suroeste del downtown de Miami. Sus límites son exactos porque los traza la Oficina del Censo: Kendall Drive (SW 88th Street) al norte, la SW 120th Street al sur, el Turnpike al este y la SW 137th Avenue al oeste. Adentro hay 3.44 millas cuadradas de tierra y 0.13 de agua, a unos siete pies de elevación, en el código postal 33186. Three Lakes queda justo al sur cruzando la SW 120th Street, y Kendall propiamente dicho al este del Turnpike.

Es un lugar designado por el censo, no una ciudad, y tampoco forma parte del CDP de Kendall. Esa distinción importa sobre todo en papel: The Crossings es Miami-Dade no incorporado, así que la Comisión del Condado es su gobierno local, la Policía y Fire Rescue de Miami-Dade atienden las llamadas, y la factura de impuestos lleva una línea UMSA del condado en vez de millage municipal. Tres vecindarios forman el CDP: The Crossings como tal, Devon Aire y Calusa.

Las comunidades se desarrollaron en los años 70 y 80, y los censos muestran la construcción: 11,986 residentes en 1980, 22,290 en 1990 y 23,276 en 2020 en 8,917 unidades de vivienda. Dicho de otro modo, el lugar quedó prácticamente terminado hace treinta y cinco años, y lo que compras hoy es esa primera generación de casas y townhouses, muchas con techo y ventanas cambiados después del huracán Andrew en 1992.

Los portales fechan la vivienda entre 1976 y 1987 y la listan desde unos 1,010 hasta 2,800 pies cuadrados, con dos a seis cuartos y dos a cinco baños. El inventario se divide en dos productos. Casas independientes de bloque de concreto, la mayoría de una planta, en las calles interiores y alrededor de los lagos pequeños. Secciones de townhouses y villas, vendidas con nombres como Devon-Aire Villas y Devon-Aire Estates, agrupadas más cerca de Kendall Drive y la SW 137th Avenue, con patios de estacionamiento compartidos y, en algunas villas, piscina y clubhouse.

Como todo es anterior a mediados de los 90, el año en que se cambiaron el techo y las ventanas importa más que el año de construcción. Los portales señalan que las villas de townhouses están en medio de programas de cambio de techo, lo que aparece como una cuota especial ya pagada o una que todavía viene. Pregunta cuál.

No existe una sola asociación de propietarios de The Crossings. Cada villa tiene su propia declaración, y la diferencia es grande: los portales listan cuotas mensuales desde menos de cien dólares en algunas calles de casas hasta varios cientos en secciones de townhouses que mantienen techos, pintura exterior, piscinas, gimnasio y clubhouse. El almacenamiento de botes y RV y el parqueo de visitas se rigen villa por villa.

Para un townhouse, pide el presupuesto, el calendario de reservas, la póliza maestra y las actas del último año de reuniones; el programa de techos estará ahí. Para una casa, confirma si la asociación es obligatoria y qué mantiene en realidad. Ninguna de las villas tiene portón, así que la seguridad y las calles son asunto del condado.

El parque público es Devon Aire Park, en el 10411 de la SW 122nd Avenue, un parque del condado de 11.83 acres con campos de béisbol, softball, fútbol y baloncesto, canchas de tenis con líneas de pickleball, parque infantil y baños; todo menos el tenis está iluminado, y el condado organiza ahí su campamento de verano Fit2Play. Las escuelas listadas para el CDP son Calusa Elementary, Devon Aire K-8 Center, Arvida Middle School y Miami Killian Senior High. Arvida Middle, en el 10900 de la SW 127th Avenue, abrió en 1975 y tiene dos programas magnet, una Global Academy y uno de ciencia forense y bellas artes que fue el primero de su tipo en el condado.

Kendall Drive es la vía del viaje diario: al este hasta el intercambio del Turnpike y de ahí a la SR 874, Dadeland y el Metrorail. Las compras se hacen en las plazas de Kendall Drive y la SW 137th Avenue. Confirma la asignación escolar con la herramienta de límites del distrito y no con el anuncio.

Ordena inspección de mitigación de viento y de cuatro puntos en cualquier propiedad de aquí; todas las casas son anteriores a las revisiones del código del sur de Florida de 1994 y al código estatal de 2002, y la aseguradora va a tasar el techo, las aberturas y el panel eléctrico. Saca el historial de permisos del condado por patios cerrados, garajes convertidos y cambios de techo, comunes en las subdivisiones de los 70 y muchas veces sin permiso.

Busca la zona de inundación de FEMA para la dirección exacta. The Crossings es tierra adentro a unos siete pies de elevación, pero los lagos y canales de Kendall ponen muchas parcelas en zona AH o AE, y el seguro contra inundación es obligatorio con cualquier hipoteca de respaldo federal en un Área Especial de Riesgo de Inundación. La línea del condado es 305-372-6466. Después lee los documentos de la asociación de la villa antes de que cierre tu periodo de inspección.

Los compradores en The Crossings comparan la edad del techo y las ventanas, si el lote da a un lago o a una calle y, en townhouses, la cuota y si la derrama del techo quedó atrás del vendedor o adelante del comprador. Adelántate con documentos: reporte de mitigación de viento, trabajos de techo y ventanas con permiso cerrado, y el presupuesto vigente de la asociación.

Fija el precio contra la misma villa y el mismo producto. Una casa de los 80 en lote de lago en The Crossings no es comparable de un townhouse en Devon-Aire, y ninguno se compara con una comunidad cerrada de los 90 al oeste de la SW 137th Avenue. Nombra la villa y la intersección de Kendall Drive más cercana en la primera línea del anuncio; así buscan los compradores aquí.