Casas en venta en Kendall: guía del vecindario

Kendall queda a unas 14 millas al suroeste del downtown de Miami. La US 1 marca su borde este, la extensión Homestead del Turnpike el oeste, y el Don Shula Expressway (SR 874) lo cruza por el medio. Pinecrest está al este, Palmetto Bay al sureste y The Crossings al oeste. El Censo de 2020 contó 80,241 residentes en 16.60 millas cuadradas; media milla cuadrada son lagos y canales.

No es una ciudad. Kendall es un lugar designado por el censo dentro del Área de Servicio Municipal No Incorporada (UMSA), así que el Condado de Miami-Dade es su gobierno local. La Comisión del Condado hace de cuerpo municipal, la Policía y Fire Rescue de Miami-Dade atienden las llamadas, y el condado maneja zonificación, permisos, código, parques y basura. En la factura de impuestos eso aparece como una línea UMSA y no como millage municipal. Cerca del 44 por ciento de los residentes del condado vive en áreas no incorporadas.

El nombre viene de un director de la compañía británica de tierras que controlaba la zona hacia 1900; la oficina de correos abrió en 1914. Baptist Hospital abrió en Kendall Drive en 1960, Dadeland Mall el 1 de octubre de 1962 y el Kendall Campus de Miami Dade College en 1967. Para los 70 Kendall era la comunidad de mayor crecimiento del condado. El 24 de agosto de 1992 el huracán Andrew cruzó el sur de Dade como categoría 5 y dañó fuerte partes de Kendall; los códigos más estrictos que siguieron definen lo que compras aquí.

Kendall se lee de este a oeste. Las cuadras más cercanas a la US 1 y a Dadeland tienen las casas más viejas, muchas de los años 60, además de las torres de condominios y apartamentos que crecieron alrededor de las estaciones del Metrorail desde 1984. Al oeste del Palmetto y la SR 874 las subdivisiones son principalmente de los 70 y 80: casas de bloque de una planta en calles curvas, muchas alrededor de lagos artificiales, con townhouses y villas de condominios de pocos pisos entre medio.

Hacia el Turnpike, por Kendall Drive y Killian Parkway, dominan las comunidades planificadas de finales de los 80 y los 90, muchas con asociación de propietarios, portón y piscina compartida. Lo permitido después de mediados de los 90 se construyó bajo las normas de viento posteriores a Andrew y suele asegurarse más barato que una casa vieja con su techo original.

Kendall tiene las únicas estaciones del Metrorail en el suroeste de Dade. Dadeland North está en la SW 70th Avenue y la US 1; Dadeland South, en el 9150 de Dadeland Boulevard, abrió el 20 de mayo de 1984 y es la terminal sur del sistema, con 1,274 espacios de estacionamiento y conexión con las rutas 601 y 602 del South Dade TransitWay. El tren llega a Government Center en unos 19 minutos, con salidas cada 15 minutos.

En carro, Kendall Drive (SW 88th Street, SR 94 en la mayor parte de su recorrido) corre 13.3 millas desde Krome Avenue hasta la US 1 en el límite con Pinecrest, pasando por Baptist Hospital y Dadeland Mall cerca de su extremo este. El Palmetto termina en Dadeland, la SR 874 conecta con la SR 826 y el Turnpike, y las rutas 88, 288, 35, 71 y 104 del Metrobus cubren la cuadrícula.

Dadeland Mall, en el 7535 de North Kendall Drive, creció de 535,000 pies cuadrados cuando abrió a poco menos de 1.5 millones, con la estación Dadeland North al lado y un distrito de oficinas y torres de apartamentos alrededor. The Falls, un centro al aire libre en la US 1 más al sur, y las plazas de Kendall Drive y la SW 137th Avenue resuelven las diligencias de la semana.

Baptist Hospital of Miami, fundado en 1960 en el lado sur de Kendall Drive, tiene 948 camas y lo opera Baptist Health South Florida. HCA Florida Kendall Hospital, en el 11750 de la SW 40th Street, es un hospital universitario de 424 camas y uno de los dos centros de trauma nivel I del condado. Kendall Indian Hammocks Park, del condado, conserva una reserva de hammock de 32 acres junto a tres campos de softball iluminados, tres canchas de disc golf y una plaza de patinetas.

Las Escuelas Públicas del Condado Miami-Dade atienden Kendall, casi siempre desde la Región Sur. Las secundarias por zona son Miami Killian High School, en el 10655 de la SW 97th Avenue, abierta en 1965, y Miami Sunset High School, en el 13125 de la SW 72nd Street, abierta en 1978; G. Holmes Braddock High School, en el 3601 de la SW 147th Avenue, atiende el borde oeste con programas magnet de iPreparatory, artes, Cambridge y tecnología. Glades, Howard D. McMillan y Arvida son las intermedias, y Kenwood K-8 Center desciende de la Kendall School original.

Entre las privadas están Westminster y St. John Neumann Catholic School, fundada en 1981. Como Kendall no es incorporado, la biblioteca, los parques y las estaciones de bomberos son del condado. Confirma la asignación escolar con la herramienta de límites del distrito, no con el anuncio.

Empieza por la zona de inundación. Kendall es tierra adentro, pero sus lagos y canales hacen que una parcela pueda caer en zona AE o AH tan fácil como en zona X. El seguro contra inundación es obligatorio para cualquier hipoteca con respaldo federal en un Área Especial de Riesgo de Inundación, así que busca el mapa de FEMA para la dirección exacta y pide cotización antes de comprometerte. La línea del condado es 305-372-6466.

Después, el techo y el año. Buena parte de Kendall es anterior al huracán Andrew, y el condado está dentro de la Zona de Huracanes de Alta Velocidad del Código de Construcción de Florida, así que ordena mitigación de viento y cuatro puntos. En un townhouse o condominio, lee el presupuesto de la asociación, el estudio de reservas y, en edificios de tres pisos o más, la recertificación. Pide el historial de permisos de cualquier patio cerrado o garaje convertido; las ampliaciones sin permiso son comunes en las subdivisiones de los 70.

Los compradores en Kendall comparan tres cosas: la distancia a una estación del Metrorail o a una rampa de la SR 874, la edad del techo y si el lote da a un lago o a una calle. Adelántate con los documentos que responden esas preguntas. Un reporte reciente de mitigación de viento, un historial de permisos limpio y una garantía de techo transferible acortan la negociación más que la pintura.

El momento importa menos que el precio contra los comparables correctos. Una casa de los 80 en lote de lago se compara con otros lotes de lago de la misma subdivisión, no con una comunidad con portón de los 90 dos millas al oeste. Si la casa todavía tiene techo anterior a Andrew, decide temprano si lo cambias o lo descuentas; la aseguradora del comprador va a forzar esa conversación.