Nota de mercado Miami-Dade: octubre 2026
MIAMI REALTORS publicó esta tarde, 16 de octubre de 2026, sus cifras de septiembre para el condado de Miami-Dade. Esta nota cubre ese reporte y, donde ayuda, el de agosto, publicado el 16 de septiembre. Cada número que sigue está citado a uno de esos dos documentos o a la encuesta semanal de tasas de Freddie Mac. Donde damos una opinión, lo decimos.
La nota del mes pasado terminó con tres cosas que íbamos a vigilar: si el inventario de condominios seguía subiendo por encima de doce meses, si la mediana unifamiliar se mantenía sobre $680,000 y hacia dónde iba la participación del efectivo. Las tres tienen respuesta, y las vemos una por una.
Lo principal: menos ventas, precios firmes
Las ventas cerradas en Miami-Dade fueron 1,733 en septiembre, un 2.0% menos que las 1,769 de un año antes. Agosto también bajó, un 1.1%. Antes de agosto, las ventas habían subido frente al año anterior durante once meses seguidos, así que esta es la primera caída de dos meses consecutivos en aproximadamente un año.
Los cierres de casas unifamiliares bajaron 4.7%, de 865 a 824. Los de condominios subieron un poco, de 904 a 909. (El reporte lo redondea a 1%; con los números crudos es más o menos medio punto.)
La asociación atribuye la desaceleración a tres factores: tasas hipotecarias que subieron casi 0.6 puntos porcentuales después del 1 de septiembre, inventario limitado en algunos rangos de precio y la incertidumbre por el estado de emergencia que Florida declaró el 6 de octubre ante el huracán Isaías. El sur de Florida no estuvo entre los 29 condados afectados, pero basta un aviso de tormenta para retrasar la emisión de seguros y los cierres. Nuestra nota sobre la temporada de huracanes y una compra pendiente explica por qué.
Los precios no bajaron con las ventas. La mediana unifamiliar fue $692,000, un 4.06% más que $665,000. Eso responde la primera pregunta: se mantuvo sobre $680,000, y la mediana de agosto había sido exactamente $680,000. La de condominios fue $417,090, un 0.69% menos que $420,000, tan cerca de estable que importa menos la dirección que el nivel.
Las tasas explican el otoño
La encuesta semanal de Freddie Mac (Primary Mortgage Market Survey) situó el promedio a 30 años fijo en 7.40% en la semana que terminó el 15 de octubre de 2026, sin cambio frente a la semana anterior. Un año antes era 6.27%. El reporte de MIAMI REALTORS cita 7.46% al 13 de octubre sin decir de dónde sale, así que usamos el promedio semanal que publica Freddie Mac.
Una subida de más de un punto en doce meses cambia cuánto puede pedir prestado el mismo ingreso. Las tasas altas reducen sobre todo el número de compradores financiados que califican, y eso se nota primero en la cantidad de ventas y solo después, si acaso, en los precios. Es exactamente lo que muestran estos dos reportes. Si vas a financiar, calcula tu número con la calculadora hipotecaria a la tasa de hoy, no a la de la primavera.
Inventario: octavo mes seguido a la baja
Los listados activos a fines de septiembre sumaron 16,242, un 10.1% menos que 18,057, la octava caída mensual consecutiva. El inventario unifamiliar cayó 16.6%, a 4,536 listados. El de condominios cayó 7.24%, a 11,706.
| Septiembre 2026, Miami-Dade | Unifamiliar | Condominio |
|---|---|---|
| Ventas cerradas | 824 (−4.7%) | 909 (frente a 904) |
| Precio mediano de venta | $692,000 (+4.06%) | $417,090 (−0.69%) |
| Listados activos | 4,536 (−16.6%) | 11,706 (−7.24%) |
| Meses de inventario | 5.1 | 12.3 |
| Días medianos hasta contrato | 41 (50 un año antes) | 67 (75 un año antes) |
| Días medianos hasta la venta | 80 (89 un año antes) | 102 (115 un año antes) |
| Porcentaje del precio original recibido | 95% | 94% |
| Participación del efectivo | 26.2% | 49.4% |
Los meses de inventario responden la segunda pregunta. El inventario unifamiliar fue de 5.1 meses, todavía mercado de vendedores según la definición de la asociación. El de condominios fue de 12.3 meses, frente a 12.1 en agosto y 12 en julio, así que sí siguió subiendo por encima de doce. Un mercado equilibrado, en palabras del propio reporte, tiene de seis a nueve meses.
Una corrección para quien lea el reporte original: describe los días en el mercado como si hubieran subido frente al año pasado, cuando todas las cifras de septiembre en realidad bajaron. Las casas entraron en contrato en una mediana de 41 días, frente a 50 un año antes. Los condominios tardaron 67 días, frente a 75. Contratos más rápidos con menos ventas significan que las casas bien puestas de precio se siguen moviendo. Lo que cae es cuántos compradores están buscando, no la velocidad a la que se venden los buenos listados.
El efectivo y la parte alta del mercado
El efectivo representó el 38.3% de todos los cierres de septiembre, más que el 35.1% que reportamos para julio. Eso responde la tercera pregunta. Por producto, el 49.4% de las ventas de condominios y el 26.2% de las unifamiliares fueron en efectivo. El reporte sitúa la cifra nacional en cerca del 27%. Quien compra en efectivo no paga una tasa de 7.40%, y eso explica buena parte de que los precios aguantaran mientras caían las ventas financiadas.
El reporte abre con la parte alta. Hasta septiembre, Miami-Dade registró 24 ventas de $30 millones o más, ya por encima del récord de todo 2025, que fue de 21. El volumen en dólares subió 15.41% aunque las unidades vendidas bajaron: el volumen unifamiliar subió 21.31%, a $1,200 millones, y el de condominios 7.13%, a $724 millones. Se vendieron casas más caras, lo que también explica en parte la subida de la mediana unifamiliar.
En el medio del mercado de condominios, las ventas entre $300,000 y $400,000 subieron 14.5%, de 159 a 182. Las ventas en dificultades, es decir ventas cortas y propiedades de bancos, fueron el 0.5% de los cierres.
Qué significa si compras este mes
Si buscas casa, la tasa más alta redujo la competencia, pero no puso desesperados a los vendedores. El inventario sigue cerca de cinco meses y los precios siguen subiendo. Aprovecha las semanas más tranquilas para negociar condiciones, no para esperar una gran rebaja. Pide créditos del vendedor para comprar una tasa más baja, un período de inspección más largo o una fecha de cierre que encaje con la emisión de tu seguro. Primero consigue una preaprobación hipotecaria nueva a la tasa de hoy. Una carta de junio ya no sirve.
Si buscas condominio, tienes tiempo y poder de negociación: 12.3 meses de inventario, 67 días hasta contrato y 94% del precio de lista recibido. Usa ese tiempo en el edificio, no solo en la unidad. Sin revisión limitada y con pocas aprobaciones FHA, las finanzas del edificio deciden quién puede prestar para comprar ahí. Nuestra guía sobre comprar un condominio después de Surfside enumera los documentos que debes pedir antes de firmar.
Qué significa si vendes este mes
Los vendedores de casas que ponen el precio según comparables reales siguen vendiendo rápido: una mediana de 41 días hasta contrato y el 95% del precio original de lista. Con tasas de 7.40% hay menos compradores financiados, así que las primeras dos semanas importan más que nunca. Si no tienes visitas, el precio es el mensaje.
Los vendedores de condominios compiten con más de once mil listados. Ten listos los documentos de la asociación, el estado de las reservas y la inspección de hito antes de la primera visita, porque los compradores y sus prestamistas los van a pedir. Pon el precio frente a las unidades que realmente cerraron en tu edificio. Nuestra guía para vender en Miami-Dade explica la preparación, y lo que realmente mueve un listado en Miami trata en detalle el problema de las dos primeras semanas.
Qué vamos a vigilar
Las cifras de octubre deberían salir a mediados de noviembre. Veremos si la tasa a 30 años se mantiene sobre 7% y qué tan rápido responden las ventas, si el inventario de condominios sigue subiendo por encima de 12.3 meses y si la mediana unifamiliar se sostiene cerca de $690,000 con menos compradores financiados. Contaremos lo que muestren los números.
Fuentes
- MIAMI REALTORS + RWorld, “Miami-Dade Breaks Annual Record for $30 Million-Plus Home Sales in Just Nine Months” (estadísticas de septiembre de 2026, publicado el 16 de octubre de 2026), vía PR Newswire: https://www.prnewswire.com/news-releases/miami-dade-breaks-annual-record-for-30-million-plus-home-sales-in-just-nine-months-302911503.html
- El mismo reporte en la sala de prensa de la asociación: https://www.miamirealtors.com/2026/10/16/miami-dade-breaks-annual-record-for-30-million-plus-home-sales-in-just-nine-months/
- MIAMI REALTORS + RWorld, “Miami-Dade On Pace to Shatter $10M+ Up Home Sales Annual Record” (estadísticas de agosto de 2026, publicado el 16 de septiembre de 2026), vía PR Newswire: https://www.prnewswire.com/news-releases/miami-dade-on-pace-to-shatter-10m-up-home-sales-annual-record-302880816.html
- Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey, semana del 15 de octubre de 2026: https://www.freddiemac.com/pmms
Preguntas frecuentes
¿Qué está pasando ahora en el mercado inmobiliario de Miami?
En septiembre de 2026 Miami-Dade cerró 1,733 ventas de vivienda, un 2.0% menos que las 1,769 de un año antes, la segunda caída mensual seguida. Los precios no bajaron con las ventas: la mediana unifamiliar subió 4.06%, a $692,000, y la de condominios quedó casi igual, en $417,090. Los listados activos cayeron por octavo mes consecutivo, a 16,242.
¿Están bajando los precios de las casas en Miami?
En casas, no. La mediana unifamiliar de septiembre de 2026 fue $692,000, un 4.06% más que $665,000, y MIAMI REALTORS indica que los precios unifamiliares han subido en 175 de los últimos 179 meses. La mediana de condominios fue $417,090, un 0.69% menos que $420,000, prácticamente estable.
¿Miami es mercado de compradores o de vendedores en octubre de 2026?
Depende de qué compres. Las casas unifamiliares tenían 5.1 meses de inventario en septiembre de 2026, que la asociación clasifica como mercado de vendedores. Los condominios tenían 12.3 meses, un mercado de compradores. El reporte define un mercado equilibrado como de seis a nueve meses.
¿Cuáles son las tasas hipotecarias en Miami ahora mismo?
Las tasas son nacionales, no locales. La encuesta semanal de Freddie Mac situó el promedio a 30 años fijo en 7.40% al 15 de octubre de 2026, sin cambio frente a la semana anterior y por encima del 6.27% de un año antes. Tu tasa depende de tu crédito, el pago inicial, el tipo de préstamo y la propiedad; pide una cotización por escrito.
¿Cuánto tarda en venderse una casa en Miami-Dade?
En septiembre de 2026 las casas unifamiliares entraron en contrato en una mediana de 41 días, más rápido que los 50 de un año antes, y cerraron en una mediana de 80 días. Los condominios tardaron 67 días hasta contrato y 102 hasta el cierre. Los vendedores de casas recibieron el 95% del precio original de lista; los de condominios, el 94%.